2005年3月29日，北京住邦房地产开发公司总经理助理羽波接到来自北京国际信托投资有限公司（以下简称北国投）的电话，告知他从上午的销售开始，半天时间内“住邦2000商务中心二期信托计划”就已售罄，原定5000万元的融资计划已经完成。销售火爆远远超过预期。
而在6月10日，中诚信托的网站上登出一封关于“道乐蒙恩商务街信托计划”的公开致歉信，公司称其所推出的“北京道乐蒙恩商务街贷款项目集合资金信托计划”，原计划5000万元的发行规模、12天的发行期，结果４天之内预约金额已近1.5亿元，因此大部分客户未能如愿加入此信托计划。
除住邦2000商务中心、道乐蒙恩商务街等信托产品外，今年上半年发行的其他房地产信托计划，发行过程中出现认购者无法实现预期购买计划的现象也不在少数。高于银行存款回报率，无疑对投资者是一个巨大的诱惑。但对开发商而言，信托的魅力却并没有同样的强大。
监管制度变化导致发行周期延长
北国投总经济师时宝东告诉《房地产世界》，2005年 年初，中国银监会就发出规定，从今年开始所有信托产品在发行前都必须向银监会进行事前报备。信托产品看似只不过是从“事后报备变为事前报备”，但这一变化 不仅大大降低了信托产品的发行速度，延长运作周期，还直接导致了信托产品发行数量的减少。这样，许多投资者无法按照计划买到中意的房地产信托产品也就不足 为奇。另外一个结果是，由于今年发售的信托产品的整体数量会比去年减少，开发商依靠信托获得融资的机会也自然会遭受打击。
时宝东表示，在监管制度发生变化的情况下，假定去年可以做20个房地产信托产品，今年可能只能发行出去10个。根据他的经验，正常情况下从项目调研到房地产信托产品的设计至少需要一个月，而向银监会报批、进行事前备案大约为20天，甚至是一个月，尽管最后发售所需要时间很难预料，但他们通常都会打出一个月的时间。现在很多产品实际都用不了这么长的时间。照此推算，房地产信托产品正常的运作周期应该是两个半到三个月。
然而，亲历“住邦2000商务中心二期信托计划”整个发行过程的羽波，在向记者回忆起这个成功发行的信托计划时却并没有更多的欣喜，而是对发行时间的延长感触良多。作为北京金融市场上第一个在发行前经银监局审批的信托产品，他甚至用“什么倒霉事都让我们赶上了”来表达对此的感受。
据羽波介绍，他们最早和北国投接触是在2003年10月，出于资金压力考虑通过发行信托计划。从2004年10月开始着手准备资料，如果按正常情况下所需的3个月的时间推算，去年年底这一计划就可以发行，但实际情况是今年4月5日才正式成功发售。由此看来，住邦2000信托计划从开始确定可以操作，到最后发行用了近半年的时间，实际发行周期远远超过了预期。“信托所需的手续要比银行复杂得多，各种材料都需要准备。我曾经整理过一次，整套材料复印下来大约花了3个多小时”，羽波感慨道。
他表示，由于今年银监会要求所有的信托计划都要上报，照目前形势来看，往下发行的信托产品只会少而不可能多。
帮助房企成为“合格”的融资主体
根据时宝东的分析，信托产品从2001年 开始发行到现在，整体的发行规模都比较小，目前在房地产企业融资来源上尚处于补充的地位。但是，通过信托的资金介入，能够使房地产企业成为合格的融资主 体，从而从银行获得后续的资金支持。目前这种作用在各地的信托产品中都有所体现。信托的灵活性在于它不仅可以采取贷款的方式，还可以以投资的方式为企业直 接融资。
时宝东认为，现在很多房地产企业难以得银行贷款的重要原因，在于所有者权益不够，达不到121号文件中对自由资本金35%的硬性规定。而利用信托公司的投资功能募集资金，以股本金的方式投入到企业，使其所有者权益达到35%，如果项目四证齐全、运作得也比较好，便可顺利地从银行获得贷款；而如果以投资的方式介入到开发企业，还可以解决企业在某一时点上的资金问题，这是银行所做不到的。
但是，由于信托本身吸收资金的成本比较高，其融资成本要高于银行。以北京为例，现在本地的信托产品所承诺的回报已经达到5-6%，有的甚至达到了7%，再加上其他的成本和费用，信托的成本要远高于银行。但信托的融资成本在不同产品中差别也很大，比如北国投和北京万科合作的西山庭院的信托产品成本就很低，他们给投资人的回报略高于4%，基本和银行贷款差不多。能够约定这么低的回报率的原因在于，一方面银行提供了担保，另一方面万科良好的企业信誉也是直接的因素。而其他多数以抵押方式操作的信托产品，为投资者提供的回报率就相对较高。
优势尚未充分显现
信托的资金运用比较灵活，金融创新能力也比较强，但由于200份的限制一直没有解决，融资规模有效扩大的可能性还需要等待。
尽管成为今年国内成功发行的信托第一单的受益者，但在羽波看来，“ 在政策不改变的情况下，信托不可能成为开发商主流的融资渠道。”他认为原因主要有两个：首先是银监会对信托产品的审查非常严格，“信托公司来自政策面的约 束非常多，会受到银监会的诸多限制，而且这些限制都是硬性的。另外由于信托产品是面对公众发行，信托公司自身的压力也比较大。”再者，信托对于需要大规模 资金的房地产企业不是太适合。
“由于和北国投已有合作关系，如果发行长期的信托计划，我们可能还会考虑，但像今年这样的信托计划，除非有特殊情况，否则我们不会再做了。首先实际的融资成本比银行高，我们给到公众的收益率大约是6.5%。花费这样的时间和精力，我们可能两家银行的贷款都拿了下来。融资方面我们更寄希望于银行。”
国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松对记者表示，从 风险控制程度、资金量及资金成本等方面来比较银行和信托，后者的资金成本显然比较高，而且获取的资金量也相对有限，现有的优势并不明显。但它能够针对不同 项目、不同开发阶段设计出不同的融资方案，而银行目前执行的却是同样的利率。如果比较二者哪个更接近真实价格，信托定价的市场化程度无疑更高。他认为，“ 目前国内相当一部分信托产品，都是银行贷款的替代品。信托必须回归并充分发挥其横跨货币市场、资本市场和实物投资领域的优势，而非目前的资金信托。只有在 房地产基金方面进行积极地探索，信托的资金优势才能显现出来。”
北京大军经济研究所特约研究员袁剑也认为，由于信托业在我国还不是一个发达的行业，在银行收紧的情况下，信托产品的供应也难以做到充足。在当前的形势下，不排除一两个金融产品在短期内能够赢得比较好的市场效果，起到缓减个别公司资金紧张的作用，但要缓减整个行业的资金问题则很难。
| 
发表于 2009-12-25 13:36
|