专家诊断重庆商业地产

望：
症结在于缺乏差异
　 “重庆商业地产发展仍有巨大的空间；但目前仍停留在初级阶段，差异化太少、同志化商业太多，缺少特点！”针对重庆商业地产的情况，谢念苏总结了两点。

　据悉，一般发达城市商业面积与人口数量比例为1：1或1：1.5。目前，重庆都市区人口数量约660万人左右，而正常经营的商业面积不足400万平方米。据规划，到2010年都市区人口将达到730万，对商业物业面积的需求也会超过700万平方米。照此推算，重庆未来商业面积还需增加300万平方米。

　“从宏观来讲，重庆商业地产还具有很大的发展空间。但重庆目前的商业地产还不成熟，仍处在初级阶段，差异化太少、同志化商业太多，缺少特点是重庆商业地产的主要症结。” 谢念苏认为，重庆商业地产仍然处在以传统的百货公司带动区域商业氛围的状况。

　“在广州、上海等城市商圈中，百货公司的数量已经很少，例如广州，每个商圈里最多2家百货公司，取而代之的是各种特色商业。” 谢念苏表示：“未来商业地产竞争中，寻求差异化是制胜关键。”

问：开发病在三大误区
　　“从宏观来看，重庆商业地产主要症结在于同质化严重。但从地产开发商方面来讲，许多地产商都存在三个方面误区。”据谢念苏分析，开发商存在的主要误区有：第一，没有了解使用者的需要，凭主观考虑盲目生产产品，这也就是造成商业地产空置率高的原因所在；第二，只考虑到商业地产高额利润，没有考虑到商业升值需要的时间周期。例如，大都会经过了8 年时间才开始赢利；第三，过高估计增值空间，对风险估计太乐观。

　谢念苏介绍，商业地产就像一把镰刀，消费者买来放着，不会产生任何价值，只有在镰刀收割了麦子后，镰刀的价值才能体现。而商业地产开发商就像生产镰刀的工匠，必须要考虑到消费者实际需求，按需生产，不然，就算这把镰刀是用金子做的，也只能当摆设，没有任何使用价值。

　 谢念苏认为，开发商需要明白一个问题，那就是商业地产的增值空间，不是由开发商决定的，而是由投资者决定的。