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（七）拓宽融资渠道，优化资金结构２００３年央行１２１号文件颁布以来，提
高房地产开发资金门槛、紧缩房地产开发贷款等项政策相继出台，造成部分项目开发
遭遇资金瓶颈，也减少了市场供应。２００４年房地产开发资金来源中企业自筹资金
所占比重减少，以定金和预收款为主的其他资金来源所占比重增加的情况说明，银行
紧缩房地产信贷的同时，房地产开发的融资渠道并没有得到拓宽，定金和预收款比重
的增加加大了消费者的购房风险，而银行作为个人住房贷款的提供方，仍然承担着巨
大的金融风险。
为保障房地产开发的资金来源，优化资金结构，降低银行的金融风险和购房者的
市场风险。一是要积极推动资本市场的发育，鼓励开发企业通过股权合作、上市、房
地产信托、房地产项目债券化等渠道筹集开发资金。二是要加快研究产业基金管理办
法，出台产业基金法，促使蓄势已久的房地产产业基金正式登台。三是要推进房地产
抵押贷款证券化进程。房地产抵押贷款证券化可以提高银行房地产消费贷款的流动性
和安全性，降低金融风险，也为投资者提供了一种重要的投资渠道。目前，中国建设
银行已经开始了此方面的探索，其他银行亦应适时跟进。
（八）加强对基础性、制度性问题的研究在我国当前的财税体制下，来自房地产
业的税收约占税收的１０％，地方财政收入增加和经济发展对房地产业的依赖程度较
大，这也是各级政府热衷房地产开发的根源所在。房地产市场一旦出现波动，将对地
方经济产生剧烈影响，潜在风险较大。物业税又称为“财产税”或“地产税”，是当
下财税体制改革的一个热点。开征物业税后，土地、房屋等不动产所有者或承租人每
年都要交纳一定税款，税值随房产的升值而提高，以此来取代土地批租制下一次性交
纳的出让金，将对房地产业产生深远影响。征收物业税可以减少房地产开发所需资金，
促进存量土地流转；可以稳定地方政府土地收入，改变“寅吃卯粮”现象；可以通过
税率调节，限制高档房、大户型房消费，引导中小户型、中低价位普通住房建设与消
费；同时，也是促进商品房降价的重要因素。
人民币汇率问题也是影响当前中国房地产市场的重要因素。在国内一些大城市，
人民币被低估的事实吸引外资流入房地产领域，推动房价飙升。２００４年受美元贬
值和人民币盯住美元政策的影响，人民币对欧元迅速贬值，所以中国房地产价格对欧
盟国家来说是不升反降。许多欧盟国家的投资者希望通过投资中国房地产达到保值增
值的目的。一些国外投资机构为赌人民币升值，“热钱”大量涌入，其中不乏流入房
地产领域的。在这种背景下，许多开发商也投其所好，纷纷组织楼盘到海外招商，上
海甚至出现了只向国外投资者销售的楼盘。对于此类基础性、制度性问题，必须加强
前期研究，尽快出台相应解决办法。 |
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发表于 2005-4-14 10:46
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