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海外基金与中国地产结下不解之缘，至今已超过10个年头。
从1994－1996年间以凯德置地(capitaland)、麦格里（Macquarie）为突出代表的第一波海外基金试探性地进入中国上海的房地产市场，到2006年初始，瑞信（Credit Suisse）斥资6亿与北京天鸿房地产开发有限责任公司共同成立项目公司进行项目开发。十年间，大大小小的海外基金已经在中国的房地产市场上，共同描绘出了他们那条特有的“中国曲线”。
叩开中国大门
“如何花钱是海外基金最头痛的事情。海外基金选择房地产市场进行投资主要有两个标准。”基强联行投资管理（中国）有限公司董事总经理陈基强介绍说，首先是当地经济的发展，根据GDP发展程度的经验来判断， GDP在5000美元以下的市场，是发展房地产业的雏形；GDP在5000－10000美元之间，是这个市场一手房发展占主导地位的阶段；GDP超过10000美元，则是二手房交易占主导地位的阶段。第二个判断标准就是人口，要有足够的人口增量来支撑房地产业的不断发展。
“具备这两个条件的市场，便是海外基金进入的最好的市场。”陈基强表示，上海和北京刚好是处于GDP超过5000美元并向10000美元发展的阶段，同时外来移民的加入又使得这两个城市有足够的人口增量的支撑。
另外，陈透露，“其实几家顶级的投行在纽约圈子很小，因此他们之间会有攀比的心理，‘你做到了我为什么做不到’？”
于是，上海和北京的市场一旦打开，便成了海外基金的必争之地。
“刚进入中国的时候，投行几乎是捧着资金给国内的开发商而未果，因为当时中国企业从银行贷款轻而易举。他们对于海外基金并不感冒。”回忆起当时的情景，麦格理中国区董事Richard如是表示。无奈之下，麦格理只好选择在上海成立自己的房地产开发公司。
与之相类似的是来自新加坡的嘉德置地。
作为嘉德置地在华的全资子公司，凯德置地于1994年在上海成立。在逐渐熟悉了上海房地产市场之后，凯德便开始自己操刀运作项目。
“这一阶段一直持续到2002年底，这个阶段的海外基金有这样几个明显特征——非美国基金、采取自主开发的形式、主要投资物业为住宅、投资集中在上海。”陈基强如此分析。
与那时进入中国房地产并成立开发公司的其他海外投资机构不同的是，凯德置地自主开发项目并坚持至今。而其他大多数海外基金则根据市场的发展，看准时机，进入了新的投资领域——参股合作开发。
2003年以后，以摩根士丹利（Morgan Stanley）为代表的拥有美国背景的海外基金进入中国，并适时地开始采用参股合作开发的形式。例如，在业界引起了前所未有轰动的就是，大摩收购锦麟天地仅10％左右的股权，就迅速获取了30％以上的回报率。
“这个阶段，国内的企业对于海外基金的态度是，好的项目不愿意给海外基金，愿意给的海外基金又不想接受。双方处在一种拉锯状态中。”陈基强分析，很多国内的企业至今还存在“肥水不留外人田”观念。
另外，海外基金严格的操作方式，也是国内企业所无法接受的。“举个简单的例子，国内企业的做法是，项目公司向总公司借贷，往往只需要打一个借条就可以。而海外基金则十分强调项目公司的独立，即使是子公司与母公司之间的资金来往，也要求签订正式合同。”
由于这两个方面的原因，这一阶段，是海外基金与国内企业的“磨合期”，很多项目的合作商谈结果都是“不欢而散”。
“中国曲线”
然而，事情的转折点就定格在2003年6月。彼时，央行发布了后来在业内引起强烈反响的“121号”文件。
尽管最后无疾而终，但“121号”文件还是为一向高枕无忧的房地产开发商们敲响了警钟。而从“121号”文件出台之后开始，一系列的土地金融规范政策，加上全局性的宏观调控，俨然改变了中国房地产行业旧有的游戏规则。
银行贷款紧缩的巨大压力，令海外基金由被开发商视而不见到积极寻求合作的变化过程。始于2005年3月对房地产业全面的宏观调控，成为了海外基金在中国投资转向的又一节点。
基强联行提供的数据显示，此前一段时期，全世界最著名的10家投行，管理着1500亿美元的资金，其中只有1％是投向中国的。而从2004年10月至今，海外基金在国内（主要是京沪）的投资总金额早已经超过150亿元人民币。
“海外基金在国内的发展经历了此前几个阶段之后，特征出现了颠覆性的扭转——美国背景基金大举进入、对住宅兴趣大大减退、整体收购并长期持有。”陈基强认为，海外基金通过10年国内投资积累经验，到目前已经形成了较为稳定的投入方式。
在此之前，海外基金进入中国的首选是上海，“二手房市场的相对发达和交易成本的相对低廉，使得上海的进入成本要比北京低得多”这是与大约50家海外基金有长期联系的顾问咨询机构中原地产总经理助理颜光茂总结的理由。然而此后却有越来越多的基金抛售了他们在上海的资产。颜光茂认为，这正是上海房价暴涨“惹的祸”。
正是基金的逐利性，使得基金公司在上海利润空间减小的情况下，把资金从上海撤出，转而投向了北京。凯德置地当时“乾坤大挪移”式的转换就是最好的例证。
继2005年初卖掉上海新茂大厦项目股份之后，该年4月1日，凯德置地又再次以1.076亿美元的价格出让旗下的上海沪腾房地产开发有限公司。
与此形成鲜明对比的是其不断加大在北京的投资。尤其是进入2005年以来，凯德置地及母公司嘉德置地以每月一笔的速度连续完成了三笔收购交易：1月4日，嘉德置地用约17亿元购买了北京华联商厦北京安贞店和北京华联望京购物中心；2月底，凯德置地以5.5亿元拿下北京东直门1.47万平方米的综合用地地块；3月初，凯德置地又以18.37亿元买下中环世贸中心A、B两栋甲级写字楼。至此，三笔交易涉及金额约40亿元。
而此后，摩根士丹利、美林、雷曼兄弟等知名投行陆续进入北京购买项目。
对此，陈基强加以了佐证：“据央行的统计，90%的海外基金都进入到了北京和上海两个城市。而从我们实际操作的层面上看至少有95%的海外资金留在了北京和上海。”
“买现货”将最热
经历了上述发展阶段，颜光茂按照投资方式将进入中国的海外基金分为三类：“自己开发的、找合作伙伴的、买现货的”。
“像新加坡嘉德集团这样，有自己的基金公司，同时在中国又投资房地产开发，他们逐渐熟悉中国的市场，不需借助外脑。”
除此之外，海外基金亦积极同本地开发商合作，进行项目开发型投资。这些海外金融机构为本地房地产企业提供资金支持，借助本地开发商的经验，从前期就开始介入项目开发，在项目公司中处于控股地位。这样就有助于基金减少开发风险。
“这种方式对于本土企业的要求最高，因此成功的案例屈指可数。”陈基强介绍说，目前国内只有首创、天鸿、复地、永业真正引入了开发型投资。
而从2004年后半年，基金大举进入上海北京的房地产市场以来，另一种日渐盛行的投资方式是物业资产收购型投资。即，投资基金遴选优质物业资产，购买有稳定租户的成熟物业，长期持有收租盈利。
基强联行提供的一份“ACM美国地产投资基金资产分布”报告显示，目前进入中国的海外基金，主要来自美国、欧洲、新加坡和香港地区，机构数目已经超过100家；这些海外基金投向中国的资金中，仅14%投向地产开发，而投向地区性购物中心（如麦格理收购大连万达9个商用物业）和写字楼则分别占19％，另外，海外基金对于住宅项目的兴趣也在减退，所占比例为11％。其余的用于收购不良资产或作他途。
谈及海外基金在中国的未来曲线，陈基强分析认为，有REITs做出口，今后基金和国内房地产企业的合作将继续保持这种趋势。“今年最热的一定会是基金购买收租物业，这主要是因为香港的REITs市场能够很成功地让国内的物业去上市。”
而作为海外基金与开发企业长期系列合作的开发型投资，则会保持一个平稳的发展。对此，陈基强表示，“我要提醒这些有与海外基金长期合作想法的开发商，自身要做好先改制再与国际基金接轨的准备。”
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发表于 2011-5-29 03:04
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