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国务院办公厅昨日转发建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见》，规定从6月1日起，90平方米以上的个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%；商业银行也不得对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业发放贷款；对购买住房不足5年转手交易的，按其售房收入全额征收营业税。
《意见》对房地产开发信贷条件作了严格规定，同时有区别地适度调整住房消费信贷政策。要求个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%，但考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。
新政策还调整了住房转让环节营业税，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
《意见》对地方政府明确提出了“双70%”指标，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。
国办表示，有关部门将组成联合检查组，对各地2005年以来落实中央关于房地产市场调控政策的情况进行一次集中检查。对宏观调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆迁问题较多的城市，要予以通报批评，并限期整改。
新政利于调控住房供应结构 专家建议加大税收与利率调控力度
接受本报采访的专家们表示，昨日出台的九部委调控细则内容上没有新意，最大特点是量化了地方政府的责任。他们预计，细则的出台有利于调控住房供应结构，但对房价的调控作用不会很明显。
量化地方政府责任
国家信息中心经济预测部主任范剑平表示，此次出台的调控细则内容不是很新鲜，最大的特点是给各地政府的调控责任予以了量化，比如在住房结构、土地供应方面的两个70%的要求，对土地闲置的处理也明确要求。
范剑平认为，此次细则的出台消除了市场的怀疑态度。2004年以来房地产市场的调控效果并不大，一些开发商也是一副不怕调控的态势，老百姓在观望中央政府的调控决心。从内容上看，细则是对各地调控经验的总结，可以引导消费者的理性消费。我国人多地少，90平米已经使一个三口之家的居住水平达到了中等发达国家水平。
北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为，新出台政策的效果要看地方政府的执行情况。他举例说，处置闲置土地，在执行过程中就很容易被规避，开发商很容易用一些手段来逃避调控。
也有业内人士表示，限比重、限面积、限价格的“三限房”措施很像是给房地产企业下的定单，从产品规格、产品价格到产品数量一应俱全。这样的住房是否真正切合市场需求，还需要更科学的论证。
税收力度仍待加强
尽管专家们对此次出台的细则有许多好评，但他们也认为，细则仍有不完善的地方：如没有细分投资与投机———不能说买90平米以下的都是自住的，是不是可以将自住理解成第一套住房，没有提到对二次购房的限制，也没有涉及对外资炒房的限制。
中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭认为，在交易环节的营业税，总体上力度较弱，“5.5%的税率是不关痛痒的！”但他同时表示，由于营业税以房价为税基，这对不同地方的效果不一样，对涨价比较快的城市，高税率可能有用，但对涨价比较慢的城市则打击又比较大。
他建议，对房价的增量部分征收资本利得税，就是对房子的增值部分征高额税，这可以抑制房价上涨过猛。同时应该对占地面积大、容积率低的住宅、豪宅征收高消费税，这些税收收入可以用来支持廉租房和经济适用房。另外，有必要对内资、外资区别对待。在人民币升值的背景下，外资往往利用房产来套利。即使房子没有增值，而人民币升值，外资也会获得较大利益。
事实上，去年6月1日由国税总局、财政部和建设部三部委联合下发的《关于加强房地产税收管理的通知》中，早已规定了个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。国家税务总局也已经几次表示，二手房转让获益部分应缴纳个人所得税，但这一政策的执行却没有到位。2005年6月，北京朝阳区和东城区房地产交易中心联手以“先税后征”形式征收二手房交易个税，但是当月仅征得40多万元，并在半个月之后草草收场，其他试行此规定的杭州和南京等城市也都不了了之。
或需进一步调控手段
专家们几乎一致认为，房价还将继续上涨，任何一个调控措施都不可能解决所有的问题，政府还会根据形势的变化来继续调控房地产。范剑平说，在世界货币流动性过大的情况下，房价上涨已成世界普遍现象，同时在人民币升值等背景下，细则对房价很难控制。
哈继铭表示，细则没有对高档房的需求进行限制，将来趋势很有可能是高档房供应减少，刺激其价格上涨，但中低档房价格会回落到合理空间。总体上对房价的上升会有抑制作用，但效果有限。
钟伟认为，加大对闲置土地的处置力度，会有两方面的效果———平抑房价和让房价涨得更多，但综合比较还是平抑功能更强。
中国社会科学院金融研究所专家易宪容建议，有效的调控对策是提高利率。低利率政策是导致房地产市场投资过热、房地产市场炒作严重而房价快速上涨的重要原因。尽管政府宏观调控能够使用的工具很多，但有的对市场影响不大，有的可能被地方政府抵制而效果弱化，只有通过加息来改变目前的低利率政策，才是宏观调控的正确方向。
建设部政策研究中心主任陈淮也提醒，“利率是购房者要承担的最大风险”。他建议，应该建立风险规避制度为消费者提供保障。现在迫切需要建立的不是保护房地产开发商的政策体系和制度体系，而是保护购房者的制度体系。现在将所有的风险都加在了购房者的身上，他们没有办法预料在未来二十年遇到的风险。
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发表于 2011-5-29 04:32
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