房地产基金的思考---投行、信托业务的人值得一读

房地产基金, 房地产开发, 房地产投资, 多伦多, 加拿大

我从1995年开始从事房地产项目的开发、经营和企业的投融资工作，曾任上海东昌企业集团有限公司投资部副经理、上海浦程房地产开发有限公司常务副总经理、加拿大亚太国际集团（多伦多股票交易所代号PCN）上海办事处首席代表，现在担任上海弘基企业集团有限公司投资部的高级投资经理。我此前的工作，就是将北美非常成熟的REIT（房地产投资信托基金）引入中国。
我一直致力于在中国建立房地产基金，该基金专门投资于收益性物业，并经营物业，然后将经营所得以股利的形式向投资者发送。我在加拿大亚太国际集团时就在朝这个方向努力，在弘基企业工作时也在朝这个方向努力。根据我们的经验，如果要想让基金活起来，我们不能完全采用国外的模式，如单纯收购成熟、高档的商业性物业，目前，中国房地产正处于刚起步后的高速发展时期，投资须更看重物业的增值机会，而非以稳定的现金流为首要考虑，另外，国外的资信业比较发达，企业的信誉比较好，基金看好一个项目，经过第三方尽责调查和价值评估后，尽可以投资，不用像国内那样，要担心市场外的道德风险，这就要求中国REIT（房地产基金）的构成需要有经验丰富的金融专家，也需要有商业房地产方面有成功运作经验的房地产开发商。
中国目前还没有真正的房地产基金在运作，但是，随着政府宏观调控的进一步加强、银行预期利率的提高，以及中国国有和商业股份制银行的股权结构优化，银行必将进一步加强对风险的控制，可以预言，随着中国金融业市场的进一步规范，房地产基金作为银行之外对房地产业融资的重要渠道，将进入一个快速发展的快车道。如果再看看中国的实情，中国有十一万亿元的银行储蓄，老百姓除股票和少数国债外却没有更合适的投资工具，钱只能存入接近负利率的银行，而且先行一步富裕起来的人也没有更好的投资工具，花旗银行推出保证5年有11%的回报的个人理财工具，回报不高但大受欢迎，从这点也可以看出我国投资工具的匮乏。
那么，中国的REIT（房地产基金）怎样才能发展起来呢？除了需要外部政策、法律环境的完善和支持、投资理念的更新和塑造外，我们还需要一批REIT的先行实践者，学习国外先进的理念，运用国外成熟的经验和技术，结合中国的特点加以实践。从我个人的观点来看，信托公司和成熟的商业房地产开发商的结合，应该是一个有操作性的模式。REIT（房地产基金）不仅收购收益性物业，而且收购后还要对这些物业进行经营，使之产生足够回馈投资者的回报率，因此中国的REIT团队需要成熟的商业房地产商，需要他们的经验、以及他们才拥有的成熟且能产生稳定现金流的物业，同时更需要他们在商业房地产业敏锐的投资经验，来保证减少中国REIT投资中的决策和营运风险。从另一角度来看，信托公司也是房地产基金的良好合作伙伴，信托公司拥有金融牌照，可以为投资者创造金融投资工具，信托公司从理论上说，只要有好的项目，可以无限制发行信托凭证，这符合REIT需要不断扩充股本金的特点。另外，从信托公司公司本身盈利性来说，作为非银行金融实体，发行单个项目信托并不是也不应该是主要业务，而是要用好信托资金包括自有资金，做好产业或股权投资，试想，如果有这样一个REIT（房地产基金）管理几十亿的商业物业，1.5-2%的管理费就将是一笔不小的数目。
上海弘基企业集团就是这样一个愿意为中国REIT（房地产基金）的建立而敢为人先的企业，其属下的上海弘基商业管理公司拥有上海休闲式商业地产连锁第一个品牌――上海弘基休闲广场，目前已在上海拥有4个休闲广场，总资产达2个亿，另外有数个项目正在洽谈中，已经运作的“弘基休闲广场”每年产生15%的稳定投资回报。
上述想法与各位交流，欢迎EMAIL联络(johnhuang_sh@yahoo.com.cn)

　
黄志伟 2004/6/16

jack87021

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发表于 2011-6-14 10:43 | 只看该作者

我是房地产业中人，我司在上海、北京都有项目，对公司的投融资稍有一些研究，颇赞同楼上观点。可否介绍一二个实例？

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594meng

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发表于 2011-6-14 10:43 | 只看该作者

REITs要走信托中国版的模式,从交易设计到实施在理论上是没问题的, 问题是国内的合格投资人群体还不成熟.
炒楼盘甚至炒楼花的多,买信托产品的少,还要固定回报.
比如说弘基广场要发个类REITS的信托产品,投资人就要问多少固定回报呀?有银行担保吗?如果告诉他是不指定用途的权益性投资,他会问谁具体投房产项目呀?弘基是WHO?做有回购担保的商业房产的资产证券化还有点可能.
现在金地和大摩,盛融攀了亲,以后要发REITs就有点基础了.
simonwb@eastday.com

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