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与《中国房市警告》作者羊慧明的对话 与《中国房市警告》作者羊慧明的对话 　　刚刚由中国商业出版社出版的《中国房市警告》一书，是知名学者、作家羊慧明的最新之作。曾经做过记者的羊慧明以记者的敏锐和犀利，以全球房市为参照系，大胆、透彻地剖析了当前中国房市的种种怪现象，尖锐地指出：狂炒上海楼市，就像当年股市恶炒神话庄股“亿安科技”；高地价将导致官富民穷，高房价将削弱中国城市竞争力，透支经济高增长空间，缩短经济高增长周期，透支子孙后代的财富空间…… 　　近日，围绕当前房地产的热点问题，记者与羊慧明进行了一番对话。 　　几乎所有调控政策都在助涨 　　记者：当前房市调控进入紧张而又诡秘的敏感时期，长三角打击房市投机陷入拉锯博弈，你怎么看待打击房市投机的问题？ 　　羊慧明：开发商与炒家联手，通过虚假信息和制造假合同，甚至请人排队当房托等手段哄抬房价的欺诈行为，当然该打击。在完全市场化的国家，对市场欺诈的打击比我们更严。但就中国内地房市目前的症结而言，仅仅抑制投机是不够的。钻空子是商人的天性，关键是空子在哪里？是谁弄出的空子？我们不能老是上头生病，下头吃药。为什么一说调控房价“板子”就打到买方--投资和投机者，那么是谁给了他们“机”？ 　　记者：那么，在完全市场化的经济体，zf是如何调控房地产的呢？ 　　羊慧明：美国经济管理部门有句名言：“竞争就是最好的调节。”如果房价涨得太快，房地产好赚钱，就会有更多的人去买地开发，供给多了，自然会平抑房价。竞争非常充分，就不会出现寡头垄断哄抬价格的现象。而我们的调控采取了反市场化的政策，本来竞争就不充分，再去提高开发门槛，削弱竞争，更容易形成寡头垄断。 　　到底是调控抑制利益集团，还是利益集团左右调控政策？ 　　记者：你提到“房地产利益集团”，我在报纸上看到别人也这样提过。你能讲得具体一点吗？ 　　羊慧明：无需回避，内地房地产市场的种种现象告诉人们，一个庞大的房地产利益集团正在形成。其中包括：开发商、炒家、销售商、地方zf相关部门的一些官员、被拉进“圈”内的为其代言的经济学家以及传媒人。这个利益集团所能左右的权力、掌控的资源和拥有的能量，已经非常惊人了。他们已经主宰了房地产市场绝大部分话语权，完全做到了用“涨”声来统治舆论。谁要是对房地产市场的不正常现象发一点杂音，他们就会组织百倍的火力反击。他们可以动用京城一些最著名的经济学家之口，为房市的不正常疯涨找“根据”、打圆场，严辞批驳那一丁点儿他们不喜欢的杂音。 　　举个例子吧。2004年下半年，长三角一些城市的楼市一度有所降温，杭州的房价出现了下调，南京河西楼盘也出现了打折促销，就是上海也有楼盘变相打折销售。此时出现一点降温，本应是好事，可你不得不佩服利益集团掌控市场舆论的能量，楼市的不利消息几乎被严严实实封锁住了，有媒体透露了一点杭州楼价出现下降的消息，马上遭到上海报纸的批驳。其后，京、沪等大城市的开发商和相关部门发起了一轮又一轮的助涨造势的舆论轰炸，他们利用“2004年中国(四川)房地产形势报告会”、“中国住交会”、“十大风云人物论坛”等一系列场会，高分贝唱涨，他们称由于土地供给短缺，2005年房价上涨将势不可挡。并号召媒体唱涨。一些相关zf部门的“权威”声音也唱涨助涨。而他们把舆论主攻的阵地选在上海，上海是中国房市龙头，其他城市都看上海，把领头羊上海的房价打高，就像当年股市狂拉百元神话股“亿安科技”，把上海楼市的“超级强庄股”拉高，也就为其他二三线城市拉出了上涨空间。 　　果然，这一轮舆论攻势起到了立竿见影的效果：上海房价出现急涨，2004年末，圣约翰名邸每平方米一个月大涨2000元，园林天下的一个楼盘每平方米一个星期就上涨1000元，今年初涨得更凶，上海住宅每平方米3万5万8万的价格都挂出来了，已经超过美国许多大城市的房价。以致房价问题成了今年两会的头号热门话题。温总理在《zf工作报告》中明确提出要抑制房地产价格过快上涨。 　　记者：为什么有关部门对房地产市场这些不规范、不透明甚至带有明显欺诈的行为不严加管控呢？ 　　羊慧明：这就是房地产利益集团的厉害了。他们能争取到如此宽松的暴利环境，简直可以为所欲为。平常小商小贩做点糊口小生意，有关部门还要三天两头去查人家，而事关重大民生的房地产领域，开发商和炒家种种明目张胆的价格欺诈和恶意抬价行为，不但很长时间没人去管，还有人为他们打气。这不，上海刚处理了一个万邦，意在杀鸡给猴看，可马上就有人在报纸上为其鸣不平，说开发商有“自主经营权”，人家盖了房子，怎么卖，卖与不卖，那是他们的权利，不然怎么叫“市场经济”？多么冠冕堂皇的理由！然而，你到真正的市场经济体去看，对这类事情管得比我们严多了，有谁胆敢通过提供虚假成交信息、成交价格、签订高价假合同诱骗客户，人为制造短缺现象、见风涨价等，只要沾上一条，就触犯了《公平交易法》，就是欺诈罪，公司老板要受到法律制裁，购房者还会提起群体诉讼，老板要赔掉老本。媒体也会猛烈抨击，行会还要对其上“黑榜”，犯规的公司信誉扫地，银行也不敢给这种公司贷款了，公司只有垮台。所以，在人家那儿，没有我们这儿这种肆无忌惮的欺诈现象。 　　记者：你在文稿中提出过一个疑问：到底是调控抑制利益集团，还是利益集团左右调控政策。这话分量很重。 　　羊慧明：房市的种种怪现象，使我们不能不提出这样的疑问。有不少学者也表达过这样的疑问。王志刚在接受记者采访时也说过，现在房地产业有些人，已经狂妄到要问鼎政治，裹挟zf，搬动政策方向盘的地步了。我甚至认为，房价越是疯涨得快，气泡吹起来了，开发商炒家就越是能把zf、银行绑到同一辆战车上。气泡风险越大，zf银行更是骑虎难下，zf怕跌，银行更怕跌。只好千方百计维持涨势，但这只是推迟泡沫破裂的时间而已。现在大腐败已从交通领域转移到国土、城建系统，几年前，一个大贪官吃几百万就够惊人的了，现在，查到的动不动就是几千万、上亿元，连个小小的乡镇干部，也可以短短几年从土地城建项目中捞取上千万元；一个一般干部，也能弄十几处房产。而这些腐败官员，不仅有审批权，还有话语权、政策建议权甚至是决定权，他们当然要为“圈子”的利益说话、办事，争取制定有利于“圈子”的政策。 　　记者：我看到有人在中央级报纸上发表长篇文章，论证“房价收入比不是衡量泡沫的标准”。 　　羊慧明：那篇文章，我也拜读了。很有趣。从作者署名的身份看，他应是房地产业的“圈”内人。他用“一些社会主义国家的房价收入比最高达到30倍”和某些发展中国家的房价收益比最高超过20倍的特例，来否定包括联合国人居组织也在一直引用的房价收入比这个衡量房价的标准，是想为内地房市有泡沫之说来个“釜底抽薪”--我把你衡量房地产泡沫的标准都否定了，泡沫论当然就立不住脚了。否定了房价收入比，就意味着：房价可以不考虑当地居民总体收入水平，30倍、50倍也很“正常”，很“健康”。这就可以为房价进一步上涨找到合理依据。 　　这使我想起中国A股市场狂热之时，市盈率已超过50倍、60倍，那些唱涨的“多头司令员”和“黑嘴”也说：中国股市有“中国特色”，中国经济高增长，上市公司高成长，市盈率高一些也是正常的，健康的。结果如何？有“中国特色”的股市的股价还是要去与周边及国际股市接轨，向国际股市的市盈率看齐，出再多利好政策都止不住跌。这就是市场。 　　记者：那