[20080916]久旱逢甘霖，反弹应可期——央行降息对房地产行业影响简评

中国人民银行决定，从2008年9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整；存款基准利率保持不变。从2008年9月25日起，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。
我们的观点：
     随着CPI的大幅回落，出于对宏观经济增长的担忧，央行的货币政策开始调整，央行六年来首次下调贷款利率，同时存款准备金率也首次下调。尽管货币政策的调整是针对整个经济而采取的措施，对资金密集型的房地产行业也属于实质性利好。
     降息能使得房地产开发商的资金成本降低，尽管短期来看，一次降息对其资金成本的影响还很有限，但开发商对未来资金成本将下降的预期将更明确；对购房者而言，降息将减小其购房利息负担。由于房地产行业目前普遍资金压力较大，因此本次降息和下调存款准备金，对房地产行业而言就如久旱逢甘霖，整个行业的资金压力有所减轻。
     之前在银监会召开2008年年中工作(电视电话)会议上，刘明康主席表示“要满足正常合理的房地产信贷需求,科学地支持房地产业健康发展”。我们当时就认为，房地产信贷政策下半年可能会有所调整，预计局部调整的重点是住房消费信贷方面的政策，而开发贷款方面放松的可能性不大。在新房市场的成交情况仍旧比较平淡的情况下，此次贷款利率和存款准备金率的下调将一定程度上对激活市场具有积极意义。
     目前河南省，西安，长沙，厦门，沈阳等多个省市地方政府出台了促进房地产行业发展的相关政策，从银行贷款，交易税费，政府财政补贴等多个方面，鼓励消费者购房，刺激房地产市场发展。我们认为，这些省市的救市政策可能已得到中央的认可，毕竟各个地方的经济发展水平和房地产市场的发展状况各不相同，有区别的对待每个区域不同的房地产市场发展情况，采取不同的适合当地经济和房地产市场健康发展的政策也是应有之举。我们预计地方政府出台促进当地房地产行业发展的政策这一趋势将会延续到其它省份和城市。
     从地产股的估值水平来看，目前已处于价值投资区域，我们重点跟踪的开发型地产公司平均08年动态市盈率不到10倍，08年动态PB不到2倍，招商地产，金地集团的股价相对每股NAV折价40％以上。我们认为，如果信贷能得到放松，地产股将有一波反弹，而地产股持续走强的关键，还要看信贷政策会否有进一步调整，房地产市场的信心是否有所恢复。
     我们建议超配房地产细分行业龙头公司，给予保利地产，金地集团，招商地产，万科，荣盛发展，冠城大通，华发股份，陆家嘴，浦东金桥，张江高科“买入”评级。我们将密切跟踪房地产市场的交易情况和信贷政策以及房地产政策的调整情况，正在考虑是否将房地产行业的投资评级由“中性”调为“看好”。
     风险因素：房地产市场销售依然疲软。

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