[20081017]国泰君安_投资策略专题_房地产衰退对经济的冲击

. 从宏观数据来看，08 年商品房销售额增速为11 年来首次负增长，房地产行业有史以来最严重的困境。根据08 年7、8 月的平均销售量计算，各大重点城市消化现有库存的时间将为2 年左右。
. 我们的房地产研究员对行业的基本假定是：商品房新开工面积和施工面积：08 年不增长，09 年下降10%，商品房全国房价：08 年增长5%，09年增长0%，重点城市比07 年6 月下降20%。商品房投资：08 年增速20%，09 年5%。而我们策略部则在09 年房地产投资增长-25%的极端情形下进行分析。
. 房地产在固定资产形成（与GDP 核算相一致的一个概念）中应剔除土地购置费用。07 年房地产占固定资本形成的15%，则等于占GDP 总量的6%。假设08 年房地产固定资产投资增速为20%，土地购置费用下降40%，房地产固定资本形成在08 年能增长66.9%左右，拉动GDP 上升1.05 万亿，将拉动4 个百分点的名义GDP，如果08 年名义GDP 增速为16%，则其占08 年GDP 9%。
. 极端假设下，如果09 年的房地产固定资本形成额增速为-20%（假设09年土地购置支出增长-50%，而房地产投资增长-25%），则等于净减少GDP 约4800 亿元，导致名义GDP 增速放缓1.6 个百分点。但我们认为明年地方政府的基础设施建设将大部分抵消这个下降影响。
. 受房地产下滑的影响，其他制造行业，尤其是钢铁、建材、有色、机械、家具等上下游行业的景气和投资必然会下降。房地产投资和制造业投资相关系数高达70%。房地产投资增速下滑已成定局，决定09 年投资增速的关键在于政府投资的落实和制造业投资增速。
. 明年土地出让金可能下降50％，这使得地方财政收入的增长不容乐观，07 年土地出让金收入占地方财政收入的30％，不过我们认为地方政府明年会受益于分税制改革，以及通过信贷进行融资。房地产坏帐对商业银行资产负债表影响不大，对消费和就业的影响也不大，我们认为消费更与股票市场的财富效应和居民收入有关，而就业更与制造业景气状况有关。

相关研究报告下载：