【内容摘要】：招商地产近日发布季报，公司2008年1-9月实现营业收入19.1亿元，同比减少13%；实现营业利润4.8亿元，同比减少18%，实现净利润3.89亿元，同比减少19%。公司业绩基本符合我们预期。由于项目结算的差异，本期项目的毛利仍然较高为42%，较去年同期上升5个点，但是由于本年可售量大幅增加，加之经营规模扩张，公司管理费用和销售费用率都有所上升，由此，主营业务利润下降的幅度大于销售收入的下降幅度。另外由于美元的相对走强，导致公司的NDF出现约1亿左右的公允价值变动收益。
由于公司推盘量的大幅增加和不错的预售情况，三季度单季销售回款达到20亿左右，加之前期一二季度销售，目前整体销售收入已经达到50亿左右。本期公司新推项目包括海月华庭、重庆江湾城等，新盘的预售率都基本达到40%-50%。如果年底南京国际金融中心顺利结算，公司本期有望完成70-80亿的预期销售目标。但是需要提醒投资者注意的是，由于公司在定价时，仅考虑至少完成40%左右的预售情况，而对市场后期的价格下跌未有充分的预期，由此导致这些楼盘后续推盘销售的压力较大，未来可能会形成累计的库存，并对业绩产生影响。
公司现金流量情况基本正常，目前开工进度维持原计划水平。年初，公司支付了大部分的地价款，因此已无土地支付款压力，后续支付主要为工程款。公司目前施工面积约为330万平米，按照正常的付款节奏，我们预计本年尚需付款为10-15亿，明年基本维持在20-30亿的工程款开支。我们判断，只要控制拿地规模，明年公司经营性的现金流有望为正。
基于对公司销售的判断，我们认为，今明两年，公司业绩将略有增长。08年摊薄前EPS为1.02元（考虑南京国际金融中心项目），09年为1.09元；如果不考虑南京国际金融中心的结算，公司08年的EPS会下降至0.63。按照10%贴现率，假设09年房价在目前价格下下跌10%，公司RNAV为12.29-13.19元，维持增持评级。股价表现的催化剂将来自公司下半年推盘量的增和个别楼盘较好的销售。核心假定的风险主要来自对房价的判断和对销售率的预测。 相关研究报告下载： [attach]7696[/attach]
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发表于 2008-10-22 13:51
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