在此前地方政府公布房地产刺激政策、国家相关部门公布农村改革方案、粮食最低收购价格等政策的基础上，2008年10月22日财政部、发改委等七大部门等就完善第四季度政府保障民生工作安排公布了系列政策，包括救助困难学生、优抚救济、住房保障等方面工作内容，其中有关房地产政策的调整尤其引人注目，具体细节见下表。
政策保增长用心良苦，符合市场预期
国际经济环境恶化日益明显，中国政府保增长政策用心良苦。最近以来中国政府连续利好政策，其烫平经济增长、防止宏观超调的用心良苦。这一系列的措施包括地方政府公布各自的房地产刺激政策、国家公布农村改革措施、发改委宣布粮食最低收购价格等支农措施，以及这次包括房地产政策在内的保障民生的政策。在年初《固定资产投资增速放缓下的投资策略》（2008年3月21日）中我们曾经指出，在经济前景持续恶化的情况下，“房地产投资有望成为政府防止宏观超调、拉动内需必须推动的板块”。在四季度策略报告中（2008年10月13日，第31页）我们详细列举了政府可能采取松动的房地产相关政策。目前政府公布的房地产相关政策符合我们之前的预期。从总体上看，自九月中旬以来的两次利率、存款准备金率下调以及近来的一系列积极政策，其推出时间和力度总体还是超出市场此前的预期，表明政府保持经济平稳增长的决心。
利好房地产，但实际政策效果具有不确定性
降低相关契税、首付比例以及按揭利率等措施旨在降低购房成本，粗略测算，上述政策完全得以执行，能够降低首次购房成本约9%，而降低二手房购房成本约10%。因此，上述政策有利于促进房地产需求，稳定房地产市场价格，成交量会出现一定程度的回暖。
但房地产政策松动的实际效果要取决于购房意愿是否恢复以及银行是否有贷款意愿。在经济前景持续恶化、收入增长减缓以及房地产价格前景不明的情况下，我们相信购房者意愿虽然可能有一定程度的恢复，但总体幅度应该有限。而在同样的经济背景下，银行出于风险控制的考虑，是否愿意大幅增加房贷也具有不确定性。因此，我们认为，房地产政策松动的效果还有待观察。
虽然政策效果具有不确定性，但政府房地产政策的松动有助于提振房地产板块。特别是对港股的内地房地产板块，房地产政策的出台有助于减少市场对部分内地房地产公司破产的忧虑。虽然港股中的内地房地产股票最近表现也略好于大盘，我们预计在此政策刺激下前期的大量做空有望出现回补（表2），建议增持估值偏低的行业龙头。另外，香港上市内地房地产公司的相关债券投资价值也开始凸现（表1）。A股房地产板块前期走势一直领先大盘，在政策预期逐渐兑现的情况下，建议逢高减持。
银行净息差受挤压，风险控制难度加大，对于银行的影响偏负面
按揭利率下限的大幅下浮可能会对银行息差造成进一步的压力，而贷款首付比例的降低将使得银行对房贷的风险控制难度加大，因此，银行可能根据审慎的原则采取“惜贷”，这样即便信贷额度放开，也未必能够带来贷款规模的大幅增长。总体而言，对于银行的影响偏负面。
政策预期逐步兑现，建议逢高减持
总体上我们认为政府的系列措施难以扭转经济周期方向，企业盈利进一步下滑的趋势不可避免。我们还是建议投资者仍谨慎控制仓位，保持灵活性，在经济刺激政策带来的股市阶段性上涨中减持，而在宏观数据或企业业绩走弱带来的进一步下跌中增持。资产配置上继续偏好盈利确定性高（与宏观经济相关性有限），财务及现金流状况稳健，但是估值已经达到或者接近历史底部的行业和个股。我们依然偏好港股中的电信板块、基本面相对稳健和估值合理的交通基础设施和消费必需品板块；回避风险更高的投资品和可选消费品板块。对于A股来说，金融、房地产、能源、基建、农业等相关板块视政策预期的变化采取波段性交易策略。
相关研究报告下载： [attach]7830[/attach]
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发表于 2008-10-23 15:55
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