鸿路钢构土地使用权问题探讨

基准日, 说明书, 使用权, 发行人, 有限公司

各位同仁们，小弟最近在看鸿路钢构招股说明书。注意到：2003年，发行人的实际控制人商晓波以319.5万元取得两块工业用地使用权，并与国土部门约定2002年11月办理过户手续，但未如期办理，2003年3月，因有限公司成立，商晓波拟将取得的土地使用权增资投入到有限公司，与政府协调，将土地使用权证书直接办至有限公司名下。该土地使用权以2003年6月1日为基准日进行评估后，确定权评估价值为1004万元，评估增值684.5万元，增值率214.24％。
   材料上报后第一次反馈针对该问题提出两点：一、关于“2003 年6 月用于增资的土地使用权的权证已于2003 年3 月办
至有限公司名下情况是否合规”的核查意见。二、关于“商晓波以个人名义取得国有工业用地是否符合土地管理的相关规定，商晓波以上述土地使用权对发行人进行增资是否合法；在土地出让将近一年的时间里，上述土地价格由出让时的3.75万元/亩升值12.62万元/亩的原因及合理性”的核查意见。
   我觉得针对第一点可以这么来反馈：首先，商晓波与管委会签订《土地使用权转让合同》取得该项土地使用权，按照合同规定，管委会应当于2002年11月办理过户手续，鉴于转让方管委会未能在约定期限内为商晓波办妥土地使用权证，而商
晓波受让上述土地的目的本身即为用于开办企业，故在所办企业已经注册成立的情况下，商晓波拟将该土地使用权以增资方式投入企业，并经转让方管委会协调土地管理部门，在增资前将土地使用权直接办至企业名下，以减少办证环节。其次，与按照公司注册资本登记管理规定，股东或发起人的出资是非货币性财产的，应当提交已办理财产转移手续的证明文件。应当在依法办理财产转移手续后，申请办理公司实收资本的变更登记。2003年月发行人取得土地使用权证，就应当视为商晓波遵守上述规定履行出资人办理财产转移手续的义务。
   针对第二点：首先个人取得土地使用权江作为对发行人的增资符合相关法律规定。但是如何解释在短短一年间土地价格就取得如此大的增值成为难点。律师的意见是商晓波取得该项土地使用权的受让成本是按“生地”即土地出让金的标准确定的出让价格。而增资时是按其市场价格作价认缴出资的。出让金是按土地出让时的市场价格的一定优惠幅度确定的，国家规定一般不低于土地市场价格的40%，且当地政府在具体执行时均根据项目投资强度情况在此基础上再给予土地使用者一定优惠，同时土地使用者在受让“生地”后，还需有一定后续投入，对土地进行“五通一平”工作，使之达到建设用地条件，因此土地出让金一般较低。商晓波在取得该地后，又个人投入一定资金，将该土地进行平整等五通一平工作，在评估基准日已达到项目建设用地条件。对于该土地评估价值，经土地评估机构复核，确认评估方法及估值参数合理，土地使用权作价公允，没有导致出资不实的情形。
   个人存在以下疑问请大家讨论：
      1、商晓波签订土地使用权合同支付土地出让金后，将土地使用权证直接办理到发行人名下，名义目的是为了简化程序，实际目的肯定没有这么简单，因此肯定有避税需求。如果按照正常程序的话，则分两道程序：第一道程序是商晓波以出让的形式取得土地使用权，应当支付土地出让金、城镇土地使用税、契税、印花税（签订出让合同和取得土地使用权证书都要缴）。第二道程序是以该土地使用权经评估作价向发行人增资。商晓波需要缴纳土地增值税、印花税、个人所得税。由于该评估增值幅度较大，商晓波要承担的土地增值税负将很重。而发行人需要缴纳契税、印花税、城镇土地使用税。
   在短短的一年时间内就增值百分之二百多，的确非常难解释，这其中涉及到是否虚假评估、虚假出资的问题。大家觉得该如何解释比较好？