[20080919]高华证券.行业动态分析报告.中国.开发商.尚无持续复苏迹象，下调目标价及

净资产, 居民收入, 房价下跌, 保利地产, 房地产价格

下行趋势在今后两个传统销售旺季将持续
我们认为，在房价下跌、居民收入不断增加而提高承受能力和2008 年二季度开始的行业投资增速继续放缓（包括新开工项目面积、在建项目面积和已完工项目面积）的情形下，至少还需要两个传统销售旺季（2008 年四季度和2009 年二季度）才能让住宅市场的供求格局达到一个比较均衡的水平。
更新目标价格；下调2009 年售价预测；对保利地产的首次评级为卖出
我们更新了覆盖公司基于2009 年年底预期净资产价值的目标价格。此举基于以下调整：1) 下调我们对2009 年房地产价格预测，从原先预测的较2008 年预期均价同比上涨5%-10%下调为同比下降5%-10%。我们认为，我们之前对2008 年四季度房价从当前水平下降10%-15%的预期将有可能早于我们预期实现，这可能进一步打击市场情绪并可能将价格趋于稳定的时间推迟到2009 年下半年。我们的第二轮市场调查显示，购房者情绪自5 月份第一轮调查以来进一步恶化。2) 我们将各公司2008-2010 年核心盈利预测下调6%-23%。3) 取消我们在预期净资产价值计算中采用的新增土地收购假设，以反映对2008 年四季度至2009 年二季度开发商财务状况疲软的担忧。4) 我们将行业各公司目标价格较净资产价值的平均折让幅度从大约30%提高到40%-50%；以反映前景恶化的担心。因此，我们将行业各公司12 个月目标价格下调了28%-55%。我们还将保利地产(600048.SS)的首次评级定为卖出，将金地集团(600383.SS)的首次评级定为中性。
估值中枢短期难以提升，我们对持续性复苏仍缺乏信心
虽然在近期大幅下挫之后股价已经基本上消化了短期内的基本面风险，但我们对行业长期的持续性复苏仍然信心不足，特别是对那些财务状况薄弱的企业而言。如果政府近期推出强有力的有利于需求或促进增长的刺激政策来提振市场信心并进而提高房地产市场交易量（我们认为这将改善本轮下行周期拐点何时出现的可预见性），那么我们会变得更加乐观。上行风险：未来几个月成交量复苏的速度快于预期；通胀压力减轻，使政府得以推出刺激政策。
近期我们会针对房地产观点进行一次大规模路演。