[ 由于所处位置的不同，中央和地方政府对行业有不同的调控态度。中央更关注金融安全，在未出现全国性房价下跌前，银行体系安全不会受到威胁，中央政府也不会出来干预市场。但是销售萎缩连锁带来的土地出让收入的减少，已经影响了地方政府的心态，目前多个城市出台政策来刺激市场，但地方政府促进行业回暖的能力有限，因为目前市场最大的问题是预期发生了改变，即存在房价下跌预期。而地方政府的相关措施能够为购房者带来的实质优惠是降低相当于房价1.5%－3%的交易费用，这并不能对消费有明显促进作用，因此把行业回暖希望寄托在地方政府是不现实的。
在地方政府政策无效和中央政府观望的情况下，开发商只能依赖自身来应对本次行业的调整，降价当然是有效的促销方式，但降价也会存在两个问题，一是目前市场的需求价格弹性难测；二是对于已开盘项目，加推楼盘的降价会受到来自原有业主的巨大压力。因此开发商采取适度降价是最可行的方式，一方面可以通过价格优惠激发出部分潜在需求以回流资金，另一方面也不会恶化市场预期，并减轻来自原有业主的压力。
房价不大幅下跌以开发商不存在资金缺口为前提，我们认为开发商出现整体性资金链断裂可能性不大。按照上市公司财务数据，假设08年开发商获取的银行贷款与07年持平，在上市公司整体销售额同比下降30%时才会出现资金缺口。另一方面，房价大幅下跌也并非政府愿意看到的调控结果，掌控信贷投放的中央政府有能力维持开发商资金链的正常运转。
当然，适度降价在目前宏观经济背景下无法真正激发市场需求，行业需要较长周期来消化目前的高房价，这也应该是中央政府的调控初衷，即用较长的调整周期完成并不深的价格波动是目前宏观经济背景下可实现的最理想的调控结果。
相关研究报告下载： replyview]
 地方政府在行动与开发商当自强.pdf (58.3 KB)
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发表于 2008-9-25 15:59
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