[20081023]房地产行业-购房信贷政策远超预期，将实质性地刺激住房刚性需求

房地产行业, 住房公积金, 房贷利率, 房地产业, 财政部

事件：2008年10月22日财政部新闻办公室公布：从11月1日起，首次购买90平方米及以下普通住房的，契税1%；个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税；地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付比20%。同时，个人住房公积金贷款利率各档次分别下调0.27个百分点，五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%。
投资要点
n      我们10月15日的《针对房地产业的政策调控拐点已现》报告提出，未来不排除还将有效用更大的刺激政策，准确预见了我们此前的判断。
n      货币政策力度远超预期将实质性地刺激住房刚性需求。此次货币政策对居民首次购买普通住房和改善型普通自住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，以及最低首付款比例调整为20%，远超出市场的预期。目的就是通过强力的信贷优惠来降低居民购买普通住房的贷款成本。同时，还是对去年一刀切的二套房政策的纠偏，对改善型普通自住房给予和首次购买普通住房信贷政策一样的优惠政策。此外，还下调公积金贷款利率，让普通居民能真实享受到信贷政策优惠带来的成本优势。
n      货币政策调整更多地偏向于刺激非公积金贷款的普通住宅消费。根据我们的测算，总价100万元的普通住宅，首付2成，利率5.23%，15、20、30年期，月还款分别下降501、534、595元，下降幅度为-7.26%、-9.07%、-11.95%；改善性普通住房月还款下降1344、1440、1609元，或-17.35%、-24.31%、-26.85%；对公积金购房者（没有普通与非普通之分），利率4.59%，15、20、30年期，月还款下降幅度为1.78%、2.26%、3.08%。
n      财政政策力度相对较小。税收调节主要鼓励对普通住宅的消费。此次普通住宅的契税由原来的1.5%调整到1%，100万的房子可少缴纳0.5万元的契税。这次政策调整并未对非普通住宅3%的契税作出调整。
n      财政政策适度鼓励住宅流通，对流通环节税收占比最大的营业税未作调整，政策明显是抑制炒房行为。为鼓励住宅适度流通，此次财政部调整了对个人销售住房暂时免征收土地增值税，此前各地普通住宅的土地增值税为免征，北京非普通住房的土地增值税为交易总价的1%，上海、杭州均为0.5%。为抑制炒房行为，本次的政策调整并未对在住宅流通环节中占大头的营业税（5%）作调整。
n      此外给予地方政府制定鼓励住房消费的收费减免政策的权利。再者，为改善民生政府将加快廉租住房建设，加大实物配租力度等，此一政策对普通住房的消费几乎没有替代性，不会影响对普通住房的消费。
n      我们认为利好政策对大量开发普通住宅的房地产公司比较有利。我们的排序是：保利、招商、万科、金融街、泛海。