[20081120]（强烈推荐）房地产分析----11月第2周交易量回落；市场信心尚未企稳

顺便将房地产投资的预测再解释一下
    在各类财政刺激政策出台之后，我们竟然再度下调09年GDP预测到7.5%，出台财政刺激政策后下调GDP预测可能是卖方第一个，宋老师的解释是我们梁红之前的8.7%预测太高了，且4万亿财政刺激不是一个增量概念，梁红的8.7%GDP预测中隐含的政府投资要远比这个4万亿的力度大；还有就是我们对房地产固定资产投资的判断相对更悲观，从大幅下调GDP的举动来看，所谓4万亿财政刺激政策、交通建设新增投资、国家电网新增投资、保障性住房新增投资和农村投资等都加一起估计的增量仍然无法弥补房地产投资和私人部门投资的下滑，对于房地产投资增速这块再解释一下。
王逸的最新假设是：考虑保障性住房的新增投资2000亿后，将09年房地产投资增速下滑水平从20%上调到了13%，之前我们按照08年3万亿房地产投资总量计算，原来房地产固定资产投资中30%占比的土地投资下滑40%（量价齐低，统计局公布的土地购置费用占比是20%，但王逸自下而上问许多地产公司的土地投资占比是30%，所以她按照30%计算），剩下70%新开工投资下滑15%（投资量下滑20%，价格上涨5%），0.3*0.4+0.7*0.15=22%左右，而目前考虑3000亿保障性住房投资中，我们认为有2000亿是新增投资，占09年房地产固定资产投资的2.34万亿的8.5%左右，所以考虑新增2000亿保障性住房投资，我们将房地产投资增速下滑速度从20%多下调到了13%，但王逸私下承认地产报告中的预测非常乐观，因为有一个重要假设是私人部门的投资下滑为0（没法预测所以只好给予0增长假设），还有一个假设是新开工面积投资量仅下滑20%（08年总量投资3万亿，扣除20%土地口费用，2.4万亿新开工投资再下滑20%明年新开工投资将跌破2万亿）；但王逸私下交流也提到新开工投资下滑可能最多有30%，所以尽管王逸地产报告中官方预测09年房地产投资下滑13%，但我们宏观团队在前期将GDP调整到7.5%的模型中仍然保留20%的09年房地产投资下滑的假设。（因为一般而言1万平米的新开工面积投资需要100个建筑工人，而某大地产公司已计划明年将削减2-3万建筑工人，推算回来意味着新开工投资下滑超过50%，这个例子说明了一些问题）。

 
十一月第二周交易量回落；市场信心尚未企稳
交易量回升势头未能持续
11 月第二周（11 月10 日-11 月16 日），我们看到房地产成交量周环比回落。我们跟踪的15 个城市中有2/3 成交量环比和同比下降，平均成交量环比下降了5%，同比下降了49%，而销售均价环比下降了2.8%。
长三角地区表现相对好于其他地区，4 个城市中有3 个成交量环比平均增长20%，但同比仍下降了49%。环渤海地区表现最差，我们调查的所有三个城市中，环比和同比分别下降了35%和45%。随着房展会优惠的结束，重庆的成交量周环比下降了58%，回到了10 月份的平均水平。
新盘推出量较大但消化率依然较低。上周推出预售320 万平方米，但成交量仅有190 万平方米，消化率仅为（60%），低于上周（66%），库存进一步上升。
...反映了市场信心的不稳
我们认为成交量的回落反映了市场信心尚未企稳，政府近期密集出台的刺激政策目前为止的积极影响有限。今年的销售旺季（9 月份-11 月份）即将结束，开发商将必须再次面对淡季（12月-2 月）。我们预计开发商未来的几个月将非常艰难，现金流压力加大，并预计将会出现非常令人失望/负面的消息（如公司破产、完工日期大幅延迟、拖欠工人工资等），这可能会更多抵消市场预计12 月初举行的中央经济工作会议上传出的政策面的积极消息。
我们维持对行业的谨慎看法。主要风险：因政府出台刺激措施，成交量复苏快于且强于预期。