[20081127]行业点评_房地产_＊＊_政策力度和速度超市场预期，影响正面

【内容摘要】：中国人民银行决定，从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。
政策力度超过市场预期，变相降低房价。此次央行一次降息108个bp，降息的幅度和时间都超过了市场预期。从去年12月的最高利率7.74%计算，目前已累计降息  162bp。降息变相了提升了居民购买力，我们按照10-20年的还款期限测算，并考虑首付利率下调至7成来比较，降息相对于变相减少居民月还款额10%-17%左右，对缓解居民支付压力效果明显。此前，按照我们的测算，全国各个地区的房价收入比如果要恢复到05年年底的水平，房价需要再目前的基础上下调10%-20%左右，广州、深圳等前期价格调整较为剧烈的城市，理论上再下调10%-15%左右。降息无疑对前期价格下调较为明显的城市的购买力回升产生较强的帮助左右，使得房价需要理论上需要调整的幅度有所减少。但是从购买力转化为购买行为取决于居民对未来收入的判断以及对房价预期的判断。由于目前宏观形势的不断恶化，居民对未来的悲观预期很难使得居民的购买意愿呈现大幅的上升，成交量持续稳定大幅回升的概率不大。我们将密切跟踪包括广州、深圳等城市的成交量的变化，成交量的持续恢复才代表了行业真正风险的释放。
后续可能仍有利好政策出台，出台背景为宏观经济的持续恶化。目前，市场对后续房地产救市政策预期强烈，主要包括两个方面：一是放松对开发商的信贷；二是出台个人所得税购房抵免，刺激需求。我们认为，前者会缓解开发商资金压力，使其远离破产风险，但会减缓降价速度，拉长行业调整周期。对于后者，有利于中高端购买意愿的提升和恢复，但我们认为这一政策投入成本高，且会进一步拉大贫富差距，其出台背景一定是的宏观经济下滑得非常厉害。在这种经济背景下，加上房价预期的不明确，政策作用将被削弱。
短期反弹仍可能持续，建议逢低适当加高配置。尽管地产板块前期已经有不小的涨幅，但超预期幅度的降息，及对后续利好政策的预期，可能使房地产板块继续反弹，特别是部分前期涨幅明显偏弱的股票。此外，由于深圳市场11、12月两月推盘量大幅上升，导致短期成交量同比大幅增长，也会提升市场的信心。因此，如果股价出现下跌，仍可适当加高配置。
我们维持09年从标配到超配的投资策略。从中期6个月看，库存积压的消化和消费信心的恢复仍需要时间，开发商的资金将进一步变紧，房价下跌趋势仍然难以改变，而购买力在明年不确定性增强。因此我们仍然维持行业"中性"评级，建议09年上半年标准配置，下半年提升行业仓位配置。【提要结束】