[20081203]二套房贷松动预期增强，成交回暖有望持续—房贷新政及其影响跟踪之五

 11月26日央行大幅降息108个基点，11月28日住房和城乡建设部官员表态二套房
   政策将适度调整；近一周有长春市和四川省出台了救市政策；11月重点城市的房屋
   成交量出现不同程度的环比回暖。
     评论：在11月26日我们发出的新政及其影响跟踪报告中，我们认为二套房贷政策
   仍有调整的可能，住房和城乡建设部官员关于二套房贷的表态在一定程度上证实了
   我们的预期。二套房政策抑制的是改善性需求，这部分需求是刚性需求中购买力最
   强的，据我们粗略估计要占到市场需求的30%以上，因此释放这部分需求对于活跃
   市场意义重大。限制二套房的政策在目前来看是不合时宜的，可能会影响保增长的
   目标。二套房政策的松动与否将在很大程度上决定房地产行业能否进一步活跃，我
   们认为二套房政策的松动是大势所趋。
     从最近长春市和四川省出台的救市政策来看，政策可操作性较强，涉及面非常
   广，不仅包括对购房者税费减免和信贷的调整，还强调了对开发商的税收及信贷方
   面的支持。近一周仅有长春市和四川省出台了救市政策，我们认为在大量地方救市
   政策密集出台后，地方救市政策出台之势或将趋缓，而更多的是推动政策的落实。
     11月重点城市的房屋成交量出现不同程度的环比回暖。深圳和北京环比回暖明
   显，分别增加84.75%和51.59%，此外，由于改善性需求的释放，上海11月后几日放
   量明显。我们认为11月楼市成交回暖将一定程度提升购房者信心，随着新政的进一
   步落实，楼市成交回暖有望持续。
     日前有传闻称相关部门正研究购房退税政策，未来有可能推出。该政策曾于
   98-03年在上海实行，对于刺激高端房市场作用明显。但我们认为该政策近期内推
   出的可能性不大，因为一方面由于该政策刺激的主要是投资需求，是不符合调控导
   向的；另一方面，相当于补贴高收入人群，有悖于分配公平原则。此外，由于上海
   当年实施的时候，个人所得税尚不是分税制，而在目前分税制下，地方政策独立推
   出此政策有一定难度。从目前情况来看，政府对楼市的救市态度并不十分明确，各
   相关部门在实际执行中也未能达成一致，我们认为政府后期更有效的措施不是出台
   新政策，而是在于更彻底地松动和落实前期政策，比如税费的进一步减免，二套房
   贷的松动等，这样更有力度、更到位的举措才能够稳定市场预期，从而缓解楼市的
   观望情绪。 
 相关研究报告共享下载： 

二套房贷松动预期增强，成交回暖有望持续—房贷新政及其影响跟踪之五.rar (340.31 KB)