[20081210]重点城市去化周期--房地产行业研究简报

  一线城市中，北京由于批准上市面积的大幅增长，导致去化周期上升了2.2月，达到11.7个月，上海和深圳则略有回落，分别为4.7和9.3个月；二线城市中重庆和厦门去化周期上升了4.4和8.4个月，其他城市基本保持稳定。
     购房抵税正在中央和地方两个层面酝酿，我们认为中央层面政策出台的前提是要看到市场销售的进一步恶化，以目前市场状况分析立即出台可能性不大；但地方政府很有可能先于中央政府出台方案，在其权力范围内免除个人所得税的地税部份，重庆是目前最有可能出台的城市。
     目前个人所得税中央和地方按6：4分成，按此计算应税收入五千元购房者每月可减少2.6%月供。
     如果政策推出，其有效期我们认为不会很长，2年内有效可能性较大。
     为保证公平政府会对退税政策附加限制，例如规定收入在一定水平之下购房者方可享受政策优惠；或者降低高收入者免税比例，因为我国实行超额累进的个人所得税率，高收入家庭在实行退税后还款比例的降低会明显高于低收入家庭。如家庭收入为两万元的购房者可减少月供26%，收入4万家庭可减少月供65%，不实行区别退税政策将无法保证公平。
     按照我们的判断，能享受政策优惠的应是购买普通商品房的首次置业者，中小户型产品的销售会由此而受益，投资性需求不会因为此项政策而得到释放，这种情况下，对需求的刺激不会十分明显。但如果实际出台政策比我们预想宽松，可能会出现高收入者通过购房避税，或者原本就有购房能力的观望者为享受政策优惠而不再持币待购，届时就会对市场需求有明显拉动，最终的具体影响程度还要根据实际出台政策来判断。

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重点城市去化周期（12.1-12.7）--房地产行业研究简报.rar (138.25 KB)