部分地区、尤其是经济较为发达城市的房地产市场已形成非理性繁荣，这是一个不争的事实。针对这一趋势，至少从2003年起，中央政府就开始采取措施为房地产市场降温。然而，尽管去年是宏观调控年，而房地产是宏观调控的主要对象，但土地交易价格、房屋销售价格、房屋租赁价格仍然比上年上涨10.1％、9.7％和1.4％。土地交易价格和房屋销售价格涨幅超过10％的城市各有9个，个别城市商品房销售价格竟然上涨20％以上。为此，央行从昨日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策，进一步发出了冷却房地产市场的信号。而在央行宣布这一调整的同日，新华社播发时评，质疑部分城市政府在以“有形之手”“操盘”，与开发商合谋而大力推动房价飞涨。
穷委追源，部分城市房地产市场的非理性繁荣，确实与地方政府的政策取向密切相关。其一，批租土地的收入，已成为城市市、区两级政府的一大预算外财源。其二，房地产开发已经成为城市GDP增长的主引擎。在有些城市，房地产占全市GDP的比重迅速逼近10％，已成为第一大产业；两位数的GDP增长率，房地产业居功至伟。维持房地产市场的繁荣，是官员出政绩的不二法门。其三，一些国有垄断企业也从房地产繁荣中获益匪浅。这些企业近水楼台先得月，从政府手中以低廉价格获取大量优质地块，仅靠转卖土地，就可稳获巨额利润。
正是基于上述利益关系，尽管中央政府三令五申抑制房地产投资，控制房地产价格，但地方政府却想尽一切办法维持房地产市场的繁荣景象。比如：借宏观调控之名，收缩土地供应，人为抬高地价；对于房地产商囤积土地的做法，睁只眼闭只眼，以抬高新地批租价格。这些政策不断推高房价。
置身此一市场环境，市民自然会形成土地供应越来越少、房价将会继续上涨的预期，据此奋不顾身地入市，把自己当下的收入源源不断地放进开发商的腰包，把自己的一生抵押给银行。买房人正在接手房地产繁荣的大部分成本：房地产开发商贷款增速去年迅速下降，年末贷款余额为0.78万亿元，同比增长17.3％；而消费者购房贷款增速却高出一倍，达35.15％，年末贷款余额为1.6万亿元，也多出一倍。如果出现风险，消费者将承担大头。
而政府和房地产商又正好可以将房地产市场非理性繁荣的责任推给买房人。他们近两年反复强调，正是由于市民购房需求大于房屋供给，才推动房价不断上涨，进而推动地价暴涨。看起来似乎很有道理。然而，目前，土地、信贷、房地产开发主体均由政府控制或主导。因此，在房地产市场上，供给和需求都受非市场因素控制，而具有非理性色彩。消费者的需求是基于政府收紧土地供应、房价将会不断上涨的预期才形成的。而这种越来越以预期政府维持和抬高价格为基础的房地产需求中，显然已经出现了规模越来越大的投机性需求。
任何一轮由非市场因素启动的非理性的市场繁荣，都不可能永远持续下去。中央政府已清醒地意识到了其中蕴涵的风险。在对待房地产非理性繁荣问题上，中央政府的立场与城市政府有微妙差异。地方政府是房地产市场非理性繁荣的净收益者，但繁荣如果变成萧条，风险却将落在主要由国有银行构成的整个金融体系上。截至2004年末，商业性房地产开发贷款余额为2.38万亿元，占金融机构人民币贷款余额的13.4％。在一些城市，这一比例更是高达30％，如果房地产市场一有风吹草动，整个经济面临的冲击将是不可承受的。
房地产市场的非理性繁荣能否软着陆，无人能够担保。从政策选择看，城市政府现在所能做的是：一方面公开宣示，土地敞开供应，并督促已转让之土地尽快开发，以此打消开发商和市民所形成的地价、房价继续上涨的预期；与此同时，逐渐提高房地产信贷利率，温和控制房地产购买力。这样或许能使地价、房价趋稳甚至温和回落。但如何使之不至于变成急剧下跌，既取决于政策的艺术，也得看运气。
从长远来看，防止房地产市场非理性繁荣，需政府收回有形之手。城市政府的主要目标应是居者有其屋，而不应成为一个利益主体，不应与民争利，也不应以土地谋财政之利。城市政府应更为公平地站在公共利益角度，平衡拆迁户与征地农民、房地产开发商及买房人三方的权利和利益。为此，需要从制度上切断地方政府及其附属机构从城市拆迁、土地批租、商品房开发中获得不正当财政收入和经营性利润的渠道。这将涉及城市土地产权制度改革、城市拆迁、农村征地制度改革、城市财政改革，甚至更大范围的改革。这些改革不完成，城市房地产市场就始终面临着非理性繁荣的制度性动力。
来源: 南方都市报 |
发表于 2005-3-21 21:48
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