吴晓灵在这次会议上指出，目前应考虑以产品创新为突破口，推动市场发展。
由央行牵头，银监会、建设部等多个部委参与的中国房地产金融发展战略体系正在紧锣密鼓地进行研究，一套立足中国国情、符合中国房地产业发展特点的住房金融体系有望正式推出。
4月25日，由央行主办的“住房金融体系国际研讨会”在北京召开，来自世界各地的房地产金融专家与央行官员一起把脉中国房地产金融，以期早日勾画出中国房地产金融体系的发展蓝图。
丰富一级市场产品
据测算，房地产业与57个产业存在直接与间接的联系。2005年中国房地产开发投资达到15759亿元，占固定资产投资总额的17.78％，占GDP的8.6％。
央行从2003年开始关注中国住房金融发展的战略问题，并且已经与银监会、建设部等部门进行了多次沟通。
去年，央行首次发布了《中国房地产金融报告》，而且，在每次《货币政策执行报告》中，都用相当的篇幅对房地产业进行分析。近年来，央行对房地产市场进行了数次力度较大的调控，从2003年6月的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121文件)到2005年3月的《关于调整商业银行住房信贷政策与超额准备金存款利率的通知》，这些措施都让银行、开发商和购房者感受到了波动和冲击。
“房地产金融调控措施一直是宏观调控政策的重要组成部分。”央行副行长吴晓灵认为，“促进房地产金融健康发展是央行的本职工作，央行必须研究它的体系建设问题。”
央行统计表明，中国房地产金融在金融总量中所占的比例越来越高，2005年底，房地产贷款达到3.07万亿元，占金融机构人民币各项贷款余额的14.84%，与GDP的比率为16.75％，商业性个人住房贷款余额为1.84万亿元，占金融机构人民币贷款余额的8.9％，与GDP的比率为10.0％。
下一步如何勾画中国房地产金融体系，成为业界极为关注的问题。吴晓灵在这次会议上指出，目前应考虑以产品创新为突破口，推动市场发展。
实际上，推动产品创新是央行近几年一贯的工作思路。2005年，人民银行牵头开展了信贷资产证券化试点，在银行间市场上成功发行和交易了MBS；同时，商业银行的自主创新力度也很大，在2005年住房贷款利率上限放开后，很快推出了固定贷款利率等房贷产品。
央行金融市场司房地产金融处处长程建胜建议，目前房地产金融应从小处着手尽快推进。要丰富住房金融一级市场产品，比如固定利率贷款产品、再融资产品、房地产项目债券、房地产投资信托(REITs)等。要做好一些房地产金融的基础环境建设，比如住房贷款合同标准化、贷款保险(担保)体系的制度性建设。另外要开拓二级市场，研究所涉及的法律、政策、制度、机构等问题。
据参会的银行人士透露，在央行的支持下，一些创新产品近期要陆续推出，比如，国家开发银行的ABS今年要加大发行力度。
房地产金融四大软肋
“目前我们没有专门面向特定人群的住房金融产品，如低收入家庭、刚工作的青年等，这是政策性范畴的。即使在商业性住房金融领域，目前的产品主要是贷款，导致风险过分集中在银行系统。”吴晓灵说，中国房地产金融从产品体系、市场体系和组织体系都存在问题在这次研讨会上，程建胜直言房地产金融四大软肋，“从房地产金融主体看，主要是商业银行；从市场深度看，主要限于一级市场；从产品来看，主要是贷款；从风险来看，主要是银行承担，没有形成分担机制。”
在程建胜看来，目前中国缺乏真正的政策性住房金融业务和机构。他认为，这种政策性应该是有助于实现政府有关住房公平性目标，目前的住房金融业务基本上是商业性的。另外，住房金融服务比较单一，住房保险产品比较单一，置业担保范围限于公积金贷款。
因此，程建胜判断，中国住房金融目前处于初级发展阶段，尚未形成有关未来市场发展的、清晰的整体框架，原因在于发展阶段未到，缺乏需求，导致理论、政策、制度准备不足。
虽然是初级阶段，但房地产金融的健康稳定对金融系统来说至关重要。
从世界各国和地区的教训来看，房地产金融的风险主要表现在商业银行的账面上。因此，业界担心，如果中国房地产业出现大的波动，中国商业银行也将难以独善其身。
中国建银投资有限公司副总裁刘铁民建言商业银行，房地产金融业务风险防范要符合国务院以及相关部门的房地产和住房金融的有关政策，防范市场风险、信用风险和操作风险，关注经济周期波动和房地产业周期波动的风险，建立并完善住房市场分析、预测体系，关注区域性市场风险，同时进行产品结构调整。
无疑，风险防范将是未来房地产金融发展体系的重要内容之一。
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发表于 2011-5-29 04:11
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