事项：上周，我们对贵州省的房地产市场进行了草根调研，走访了贵阳市、黔东南自治州等地。基本情况如下：
平安观点：
概况。贵州省是全国经济最不发达的地区之一，2010 年全省GDP 仅为为4594亿元，人均GDP 排名全国倒数第一。省内以山地丘陵地貌为主，矿产、林业和旅游资源非常丰富。第二产业的缺失是贵州经济落后的主要原因之一，所以在十二五期间，贵州提出了工业化强省的口号，加大对于资源的开发力度。目前，贵州的房地产市场仍不发达，居民收入偏低和城镇化进程落后是主要制约因素，但是随着整体经济状况的逐步改善，房地产市场的发展空间依然较大。
贵阳市。贵阳是目前贵州省内房地产市场最发达的城市，万科、保利等品牌开发商已经进入。以南明、云岩为主的老城区的均价为6000 元/平米左右，金阳新城均价约为4000 元/平米，全市均价在5500 元/平米左右。综合考虑其经济发展水平、交通状况以及基础设施情况，我们认为这一价格水平已经不低，未来房价走势将主要取决于金阳新城的开发情况。作为规划中未来的新贵阳行政、商务、居住中心，金阳目前的发展状况并不尽如人意，人气不足，房价偏低。贵阳糟糕的交通状况在很大程度上制约了金阳的发展，将来如果市内交通状况能够得到改善，再叠加高铁通车的因素，我们认为金阳的房价仍存在较大的上涨空间。但值得注意的是，根据我们的实地调研情况，目前金阳的住宅开发量相当巨大，大盘林立，已售楼盘空置率高，市场已经接近饱和，增量空间不大。
凯里市。凯里的房地产开发仍处于起步阶段，根据我们的调研，市内的住宅均价不足3000 元/平，开发商以本地和小型地产企业为主，目前并无品牌开发商进入。
我们判断，未来凯里的房地产市场仍有望延续量价齐升的景气格局，主要理由是：1、交通状况的改善。随着黄平机场、夏榕高速、沪昆高铁的陆续开工和建成，未来凯里的交通状况有望得到极大的改善。2、旅游业的发展。凯里的旅游资源非常丰富，景点几乎遍布全州，而且自然风景和民族文化兼具。当前政府已经明确地将旅游业作为重点产业，加大对于境内旅游资源的开发力度，未来旅游业兴起所带来的人气积聚将是凯里房价的重要推动因素之一。
融资平台。从了解的融资平台情况来看，主要依赖房地产开发带动基础设施建设的模式，信贷紧缩等宏观调控政策明显弱化了融资平台的投融资能力，对于原计划项目的实施进度影响明显，但由于基数低，上述地方的信贷增速明显高于全国，达到30%水平，尚处在快速发展期。 |
发表于 2011-6-30 22:32
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