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自 09 年年中以来房地产的估值水平受融资等政策影响估值不断的下移，随着政策的演绎，目前的地产股估值仍在底部附近徘徊。地产股在看不到反转行情的情况下我们认为目前市场存在着反弹的行情，而这反弹的行情却仍然是个痛苦的博弈。
年初我们的投资逻辑是主要看CPI，目前来看得到了市场的印证。我们认为楼市的资金要领先于CPI，所以在在今年年初CPI 还未大幅走高时建议参与地产股，而在进入二季度CPI 走高后减仓地产股。目前我们认为可以参与地产股的反弹。
关于新开工与投资方面，我们依然维持年初以来的谨慎判断。我们预计全年纯商品房新开工很可能出现下降，加上保障房后全年新开工维持个位数增长；投资方面，相对于市场一致预期来说我们的预期也是偏向保守的，预计全年增长16.33%左右。
目前在政策的打压下，市场对于地产的悲观预期已经有了充分的反应。
受限购、限价与信贷等方面影响，中性预期成交量下跌105；房价方面，NAV 估值已经反应了17%的房价下跌幅度；政策方面甚至出现了恐慌的预期，而行情往往是在这样的一种情绪中孕育的。
我们看好反弹行情的理由主要如下：根据我们的跟踪发现一二线城市目前成交量已经接近底部，而这个时候往往正是市场底部的一个征兆；房价方面，由于成交量已经连续三个月低迷，再加上开发商在6 月份供给放量以及开发商资金成本多方面因素作用下预计7 月份将出现调整；在政策方面，政策逐渐从一刀切转向分化，地方财政要解决保障房投资压力较大，而较大的一块收入来源土地出让金上半年下滑的很厉害，在这样的情况下政策进一步收紧的可能性很小；另外从估值的角度来说，目前的估值水平对于产业资本已经具有相当的吸引力，目前已出现了增持，这往往也是底部到来的一种征兆。
在推荐公司方面，我们认为在反弹的行情中首选项是业绩确定性高的，销售能有超预期的公司反弹的高度相对会更大一些。大公司我们推荐保利地产；商业模式方面我们看好世茂股份；二三线地产我们看好ST东源；安全与进攻兼备的滨江集团以及被市场错杀的阳光城。
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发表于 2011-7-1 18:41
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