“招保万金”和“非招保万金”两类房企的资金状况均有改善，但“招保万金”已处于历史较好状态，而“非招保万金”房企虽也有好转但仍处于历史低水平。①净负债率：“招保万金”中期净负债率50.7%，较一季度末下降4.5个百分点；“非招保万金”净负债率77.46%，较一季度末下降2.4个百分点。②现金与全部付息债的比：“招保万金“为56%；“非招保万金“房企为33%，虽比一季度好，但比08年最差时还要低4个百分点。③现金对短期有息债的覆盖率：“招保万金”覆盖率为190%，较一季度末（168%）上升，处于历史中位数以上；“非招保万金“的覆盖率为78%，较一季度末上升7个百分点，但依旧在历史低位。④现金与存货的比（存货经修正）：”招保万金“为30.9%，已远离历史最低水平（08年中报21.3%）；”非招保万金“2012年中报为22%，比1季度略高，但依旧处于历史低位。
2012年中期销售增速转正，预计下半年有望继续回升。2012年中期“招保万金”销售商品收到的现金增速为5.1%，“非招保万金”为3.7%，在一季度增速均为负数的情况下，二季度均实现转正，主要因为今年二季度楼市大幅复苏的缘故，若下半年销售热度能够维持，则全年销售增速还将继续上升。
存货创历史新高，存货去化周期有所下降，但仍在历史较高水平。2012年中期108家开发类房企存货达到历史最高的9616亿元，但存货去化周期下降至10.6个季度，其中“招保万金”为8.9个季度，“非招保万金”为11.9个季度。虽都较1季度有下降，但整体仍在历史较高水平。
2012年中期市场集中度相对稳定，但较过去几年有明显提升。2012年中期“招保万金“销售商品、提供劳务收到的现金”占108家房企整体的45%，而2010年中期为35%，2009年中期为41%，07年中期为32%。
未来收入锁定率均较高，尤其是招保万金，但净利率均呈下滑趋势。用2012年中报预收款加上2012年中期营业收入，然后除以2011年营业收入来计算业绩锁定率，开发类企业业绩整体锁定率为154.9%，其中招保万金为211.1%，“非招保万金”为119.5%，均在历史较高水平。开发类企业2012年中期净利润率14.7%，其中“招保万金”15.1%，“非招保万金”为14.1%，净利润率较去年同期分别下降1.6个百分点、2.5个百分点和1.2个百分点，主要由于去年下半年开始的降价促销楼盘逐步结算所致。预计今年乃至明年结算毛利率仍将处于下降趋势。
综上所述，从资金状况以及存货去化周期看，无论是”招保万金“，还是”非招保万金“，其最坏时刻均已过去，但104家”非招保万金“房企改善幅度相对较小，仍在历史比较差状况之内，这说明行业大多数房企仍将受制于资金和存货压力，这对行业大幅扩张及房价大幅反弹形成较大约束。而”招保万金“整体来看，目前已经处于历史较好的状态，他们的扩张能力将非常有优势，预计市场集中度有望继续提升。
风险提示：若未来销量和去化率双双出现高位，房价上涨压力将增大，需防范政策调控。 |
发表于 2012-9-12 00:11
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