[20081015]房地产行业-针对房地产业的政策调控拐点已现

房地产行业, 房地产开发, 房地产业, 石家庄, 调控政策

事件：
继今年下半年来二三线城市放宽对住房消费的调控政策后，近日，一线城市上海杭州也开始放松对住房消费的调控政策。目前，已有石家庄、沈阳、西安、河南、长沙、常州、淮安、厦门、福州、成都、重庆、南京、武汉、上海、杭州等15个城市出台了相关政策。不排除其他城市也将跟进。
投资要点
n     提振经济恢复适度住房消费成为必然选择。过去几年国家针对旺盛的房地产消费市场持续出台了包括税收、信贷、土地、开发和交易等系列紧缩房地产开发消费的调控政策，政策的积累效应终于在二套放贷政策出台后的07年四季度显现，勒住了一路狂奔的房市。以深圳为首的城市价量大幅下跌，主要城市成交量大幅萎缩、价格也出现不同程度的下跌，住房消费萎靡不振。全国房地产当月投资增速08年8月份较6月份下降一半，销售回款大幅下降，预计09年全国房地产投资增速将下降至零。同时，美国次贷危机加速了国内外经济下行的速度，启动内需拉动经济成为必然。房地产涉及的产业链长，房市不振不仅不能提振下行的中国经济反而在拖累经济，房市过度波动也将对经济金融稳定构成威胁，恢复适度住房消费成为必然选择。
n     政府已发出明确的刺激住房适度消费的信号。为提振住房消费，降低消费成本，两月前二三线城市已陆续放松了购房相关的政策，近日一线城市上海等也开始跟进，不排除其他一线城市也陆续将跟进。
n     各地刺激住房消费主要手段。降低契税率，减免交易税，购房财政补贴；提高购买一二手住房公积金贷款额度；公积金贷款首付降低至2成、贷款期限延长至30年，可异地可申请公积金贷款；首套房贷利率优惠，放宽改善性住房的贷款门槛；购房入户等等优惠政策。
n     对于开发商，部分城市也给予政策松动。如杭州，预售收入按下限标准征税、按期动工有困难可申请放宽、放宽地价款支付期限和比例。完工前的预售收入，按预计利润率下限预征企业所得税，实行按季预缴、按年清算；对公开出让的用地，可调整支付时间；对按期动工有困难的，由受让人申请，可适当放宽建设项目开、竣工期限；对新出让的用地，特别是价款超5亿元的地块，可放宽地支付期限和比例。南京：增加有效信贷，支持符合条件的企业正常的信贷需求。
从银根逐步放松到各地刺激住房消费的政策调整表明房地产业的政策调控拐点已现，未来不排除还将有效用更大的刺激政策。我们认为在房市低迷期利好的刺激效用是渐进的，股市的财富效应、收入增长以及合理房价更为重要。短期看，放松政策将缓和行业调整的速度，缩短行业调整的时间，但市场的信心、消费力的提振尚需时日。