[20081020]行业点评_房地产开发

从长期看，农村建设用地的完全流转将是必然方向，最终农村集体建设用地将和国有土地实现"同地同权"，最终增加土地供给，影响房价、地价的长期涨幅。（1）在《决定》中明确了"要逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益"。同时，我们也从此前出台的广东、四川等地的试点中看到：尽管农村土地和城市土地仍在两个体系内进行流转，但两者享有同样的权益和承担同样的义务，包括：都具有出让、转让、转租、抵押等用益物权，经营用地的转让都必须通过招拍挂进行，转让收益都需要缴纳土地增值税等等。（2）《决定》还明确了在规划城镇建设用地范围外的非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。这意味着除原来的政府外，农民也成为市场上的土地供给者。（3）因此，从长期来看，农村建设用地必将进入流转，并将形成更多的土地供给主体，从而增加土地供给，并拉低房价、地价的涨幅。
短期内，征地制度仍将占主导，征地补偿机制的完善将有利于土地征用的效率，推进新农村建设，但会提升基准地价。《决定》指出要"逐步缩小征地范围"，这也意味着在未来很长一段时间，征地制度仍将和农村土地流转制度并行。同进，《决定》强调要完善征地补偿机制，征地补偿必须能够覆盖农民就业、住房、社会保障。这一举措势必会提高土地征用的成本，尤其是一些区域过去以极低价格出让工业用地、招商引资的现象将能得到有效遏制，基准地价将上升。但同时，更为完善的征地机制将使得农村建设用地的整理、征用从此有法可依，提高征地效率。这在
对"流转用地是否能用于商品住宅开发、小产权房能否进入流转"等问题未做明确规定，对商品住宅市场的影响有待政策的进一步明确。此前，广东、成都等试点省、市都严禁集体建设用地（包括宅基地）用于商品住宅的开发建设，但此次《决定》未对此进行明确规定，因此很难判断对商品房市场的影响，有待政策的进一步明确。
政府对建设用地仍进行总量控制，禁止跨省区市进行耕地占补平衡，将使得建设用地指标较紧区域的土地供给进一步减少。"耕地保护"被列在"完善土地管理制度"的第一条，这显示出"18亿亩红线"内的耕地仍是政府进行土地制度改革的底线。尽管农民对农村土地的自主权利将逐步提升，但政府从"建设用地总规模"的角度出发，仍保留了相当大的控制权。此前，一些沿海发达省市通过帮助欠发达区域增加耕地的方式，获取本区域的建设用地指标，即耕地的"占补平衡"。今年6月，国土资源部已出台相关文件禁止这种行为，此次在《决定》中又再次重申。耕地占补平衡的禁止，将使得发达区域的建设用地资源仍然趋紧，并不因土地制度的改革而得到明显改善。
 结论：长期来看，农村建设用地流转将增加土地供给，影响房价、地价的长期涨幅。但是，出于对地方政府利益的保护及改革的顺利进行，土地征用和流转制度将并行，且前者仍将占主导，同时政策也未对"流转用地是否能用于商品住宅开发、小产权房能否进入流转"等问题未做明确规定，因此短期内，对商品房市场的影响较有限。房地产市场自身的周期调整及近期政策的出台预期，仍将是决定房地产板块走势的最重要因素，维持行业"中性"评级。

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行业点评_房地产开发.pdf (33.46 KB)