潘石屹直面上市质疑 SOHO中国, 潘石屹, 广告费, 交易所, 交易日

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10月8日，“十.一”黄金周结束的第一天，SOHO中国(0410. HK)在香港联合交易所主板挂牌上市。首个交易日收盘报收9.55港元，比上市价8.3港元上涨了15.06%。
质疑一：何以选择低调上市
潘石屹是个爱炒作的人，更是个会炒作的人，他所出售的楼盘会因为“潘石屹”三个字而省去高额的广告费。尽管如此，SOHO中国上市之前，面对众多评论甚至误读，潘石屹一直保持低调。这显然不是老潘的风格。

《新财经》：今年年初采访您的时候，曾提到了上市的问题。您给了我四个字的回复：“无可奉告”，当时是出于什么考虑？
潘石屹：这是香港联交所的规定。企业上市之前有一个静默期，静默期间不能对媒体透露任何关于上市的信息。
《新财经》：但很多企业都会借上市之机进行炒作，这似乎已经成为市场潜规则。
潘石屹：这是不符合规定的。
《新财经》：那么，2002年，SOHO中国的高调宣传岂不是没有符合规则？(SOHO中国早在2002年就打算在美国和香港同时上市，但潘石屹当时的高调反而使SOHO中国上市计划最终流产)
潘石屹：上一次还不是因为没遵守静默期规定的问题。关键是2002、2003年整个证券市场比较低迷。同时，发生了一些对证券市场有影响的事件：第一是美国的安然事件；第二是美国准备打伊拉克，我记得美国是在2003年3月开始攻打伊拉克。当时，我们准备在香港和美国同时上市，但安然事件及伊拉克战争影响了上市进程。第三，2003年的“非典”对北京经济影响很大，选择这个时候上市，时机不好。不过，我们还是严格遵守了静默期的规则。
《新财经》：从年初到9月底，这段静默期的确很长。静默期间会有很多声音被误读，您是怎样处理的？
潘石屹：静默期是一个很痛苦的过程。
我们是2007年1月8日开会开始筹备上市的，10月8日挂牌。也就是说，在9月29日之前不允许对外谈及任何与上市有关的话题。很多媒体报道说SOHO中国上市要募集4亿美元，也有说5亿美元的，还有说6亿美元的。其实，他们说的都不对，但我也不能站出来反驳，这样就相当于承认有上市这回事了。
实际上，直到9月9日才确定价格区间，资金额度也随之确定下来。最后的价格于北京时间2007年9月29日凌晨在旧金山定下来。实际上，SOHO中国募集的资金超过128亿港元。
质疑二：SOHO中国不符合上市条件
对于一个房地产企业来说，土地储备是备受资本市场看重的一个要素。但是，SOHO中国仅仅拥有100多万平方米的土地储备量，公司业绩能达到上市标准，SOHO中国是如何做到的？
《新财经》：SOHO中国的土地储备一直不多，您是如何考虑的？
潘石屹：拥有很多土地储备固然好，可是把土地变成钱，需要很长的过程。这其中涉及管理、设计、销售等各个环节。其实，我感觉到，一些地圈多了的地产公司最后都失败了。20世纪90年代初，我曾在海南岛圈过地，还不是亏得一塌糊涂。土地储备多了，对公司的资金周转速度和使用效率是非常不利的。现在还有一个法律规定，两年不开发的土地要无偿收回。所以，圈地圈多了，房地产公司的风险就很大。
《新财经》：我觉得，也许您和那家开发商都走了一个极端，过多地圈地和过少地储备土地都会产生不同的风险。SOHO中国在香港上市，土地储备问题是否也困扰了您？
潘石屹：没错，我们在香港路演的时候，感觉压力很大。香港对土地储备这个因素非常敏感，所以，他们对SOHO中国在土地储备方面的问题问得比较多。
香港的土地不多，价格很高。比如，在中环的土地价格贵一点，在天水围、新界的土地便宜一点，但价格差距不会特别大。内地与香港不太一样，北京城里与昌平区的土地价格差别非常大，所以，香港人更看重土地储备。
质疑三：财务公开例证地产暴利
房地产开发商的成本一直是老百姓比较关注的焦点问题，更是多次引发开发商和经济学家之间口水战的根源。
《新财经》：商品房的成本一直是开发商回避的话题，包括任志强在内，对此都是缄语默口。SOHO上市后财务就要对外公开，这方面您有什么想法？
潘石屹：成本公开是必然的，我们的利润率本来就高。全国房地产的平均利润率在经济普查后是7.7%。利润率高是市场的一个信号，说明市场缺这样的产品。
《新财经》：上市以后，SOHO中国还会延续之前的商业模式吗？对未来是不是有新的规划？
潘石屹：我觉得已有的商业模式不会变，SOHO中国的商业模式已经运作了几年，应该是非常成功的。SOHO中国在过去十年的发展过程中，最关键的问题是缺钱。记得当年北京市有两块地，一块是汽车摩托车厂，另一块是第一机床厂。最后因为缺钱，只拿了第一机床厂这块地，所以，才有了今天的CCTV新址。如果在十年前有资金支持的话，SOHO中国会发展得更快。
《新财经》：既然缺钱，加之现在A股市场这么火暴，有没有考虑回归A股？
潘石屹：这牵扯到一个政策问题，目前，国内还不允许外国人购买中国的房子，而SOHO中国又是在香港上市，产品市场与股票市场是完全错位的。如果能回归A股市场的话，SOHO中国的产品市场和股票市场就能结合了。
《新财经》：在SOHO中国的招股说明书中，您把部分股份转让给了您的夫人，这背后是否涉及商业运作？
潘石屹：没有什么商业目的，就是一个家庭的安排。SOHO中国是红筹股，是离岸公司。张欣是香港人身份，所以，SOHO中国一开始就在境外和境内分别注册了公司。并不是因为要上市了才将国内的公司挪到国外去。
老潘眼里的公众公司
SOHO中国上市后，一向我行我素的潘石屹也要改变自己的风格，他对公众公司有了自己的认识。
《新财经》：SOHO中国上市，是不是也影响到您个人风格的改变？
潘石屹：风格要改变得适合公众公司，尤其是对媒体态度的变化。对我个人而言，原来媒体爱怎么说就怎么说，我根本不理。现在律师反复告诉我，媒体说得不对的，是对小股东利益的侵害，你就要反驳。必要时还要出一些澄清公告，事实是什么就是什么。
《新财经》：SOHO中国成为公众公司后，您的心态有了怎样的变化？
潘石屹：我心里面最大的变化是：原来赚钱多少是我自己的事，我需要负责任的就是5800多个客户，现在需要负责的是50多万股民。
《新财经》：除了您个人的风格有所改变之外，SOHO中国上市前后是否也有所改变？
潘石屹：公众公司应该接受严格的监管，从税务、法律等各个方面。尤其像高盛这样的投资银行，上市公司有没有不合法的东西它都能查出来，而且所有的调查完全是背着企业完成的。作为全球保荐人，他要把一个公司推荐给全世界的投资者，是要负责任的。
有一件特别有意思的事情，SOHO中国筹备上市期间，美国方面有人向高盛提出：在中国有本书叫《批判潘石屹》，你们调查过吗？高盛当时非常紧张，并去买了一本书，发现作者是潘石屹，最后才放心。