房贷证券化低调破冰资本融通又一门盛大开启 北京大学, 知情人士, 住房抵押, 房地产, 国开行

Uranus08

8年磨一剑。MBS（住房抵押贷款证券化）终于越过最大的障碍，推出在即。
《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》》（以下简称《监管办法》）近日出台，从12月1日起正式施行。“这标志着政府在法规方面基本配套，虽然税务总局的税务处理规则还未正式出台，但这已经不能影响MBS试点的推出。”北京大学金融与产业发展研究中心主任何小锋说。
据知情人士透露，央行正在审批建行和国家开发银行递交的申请材料。建行和国开行将有望进行住房抵押贷款证券化和信贷资产证券化试点。房地产信贷市场获得数十亿元可滚动再生资金来源的日子不再遥远，推出的具体时间和数额成为最后的悬念。
规范住房信贷
目前，MBS已经成为美国、加拿大等国家房地产信贷资金的主要来源渠道。在美国整个资产证券化市场的分布中，MBS的相关规模最大，2001年底便已占市场总量的70％。MBS的地位举足轻重。
“这个过程（MBS）实际上是把资本市场上的资金引入房地产贷款抵押市场的过程。”何小锋表示，在成熟的抵押贷款证券市场上，理论上讲，可以无限制地把发行的抵押贷款进行组合并证券化。MBS发行的规模一般都比较大，在国外，10亿美元以上规模的MBS很常见，只有规模达到一定程度银行方可盈利。MBS一旦在国内普及，将会大大激活房地产资金融通，意味着房地产信贷市场将获得数十亿元可再生性资金源。
同时，MBS客观上将促进住房抵押贷款市场的规范化发展。
北京大学金融与产业研究中心高级研究员张伟表示：“做资产证券化最重要的是标准化，只有这样才能准确地预测现金流。而在国内开发MBS时，标准化就存在很多问题。例如，建行的按揭贷款协议与工行和光大银行的均不同，在违约条款上的设计亦各不相同。”
我国MBS方案参考了美国等模式，主要借鉴了新加坡模式。按建行首批MBS方案，其“资产池”的贷款主要来自上海、福建、江苏三地分行。因为上述地区个人住房抵押贷款业务较为发达，管理也较为规范。
然而在核查过程中也曾经发现不少问题。主要问题在于贷款文件不规范，数据不全面。而数据的不完整给风险识别、资产重组以及证券设计等方面都带来一定的难度。为此，建行工作人员曾逐个给客户打电话，通知客户把缺少的资料补全。
资产证券化的经历，已经使得银行意识到一个健全规范的数据系统的重要性。对于其他商业银行来说，如果想发行资产证券化产品，必须得规范管理住房抵押贷款业务。作为一个新培育出来的二级市场，资产证券化的推行正在对原先一级市场的规范管理起到一个促进作用。
值得注意的是，目前MBS仅仅是推出第一个试点，在短时间内尚难以发挥巨大的作用。因为目前国内商业银行仍有大量资金没有贷出去。
“资产证券化对于银行来讲是将贷款卖掉，在他们贷款额度并不是很满的情况下，很多商业银行动力不是特别大，因为住房按揭贷款目前被公认为是最优质的贷款。”何小锋分析。
而一些不良贷款率比较高的商业银行却表现得非常积极。它们希望通过证券化的手段将不良贷款剥离出去。
而且，“MBS在我们国家还不是一个大众可以参与投资的项目，它的主要参与者是金融机构。目前还不能对此产品给予太大的希望，只能说是试点。”何小锋表示。
这意味着，短时间内不可能看到房地产贷款格局发生根本性的改变。
8年磨一剑
早在1997年的时候，国内就已经开始研究资产证券化，然而这条探索的路并不是一帆风顺。银行申请实行住房贷款证券化试点时屡遭挫折。据建行房地产部副总经理徐迪透露，从1999年至今，建行共向央行递交了6套住房贷款证券化的试点方案，前4套方案因为本身存在的问题而被央行否决，第5套方案也因法律层面的问题而被国务院否决。
而近年来商业银行提供的住房贷款业务呈现爆炸性增长，使得可以被用作证券化的抵押贷款数额也在增长。截至目前，我国的住房贷款余额已经达到26000亿元，是1997年的100倍以上，远远高于其他贷款的增速。然而这也给商业银行带来了一个严重的隐患。因为商业银行的住房贷款往往以中长期贷款为主，而其资金来源主要是短期存款，客观上存在期限匹配不一致的问题。这种“短存长贷”的情况很容易给银行造成风险。住房贷款证券化被认为是降低银行信贷风险、减轻购房者贷款费用的有效途径。既可以把银行的风险市场化，又可以使中国的房地产市场自身的调节功能越来越强。
一方面是因为法律的不健全造成的风险无法解决，另一方面是MBS带来的巨大诱惑，这8年多的探索一直在一种矛盾中曲折前进,可以说对《监管办法》出台的呼声由来已久。
终于在今年年初，国务院同意在我国银行业开展信贷资产证券化试点，建行的试点身份才正式确定。2005年4月，人民银行和银监会联合发布了《信贷资产证券化试点管理办法》（以下简称《试点办法》），确定了在我国开展信贷资产证券化试点的基本法律框架。“4月份的办法只是开了一个头，而现在《监管办法》收了尾。至此法律障碍已经扫清。”何小锋说。
知情人士告诉本报记者，这次《监管办法》是由银监会牵头，并充分征求国家开发银行和建行这两家试点银行以及国内多家金融机构的意见后制定的，之前汲取了各个国家的经验，很大程度上参考了新加坡MBS的模式。
而 《监管办法》中所规定的“资金保管机构”，亦颇具中国特色。何小锋指出，这个机构既不是发起人和贷款服务机构也不是信托机构，专门做资金保管机构，负责为每一项资产证券化的信托资金单独设账、单独管理、保管这些信托财产的资金，并且也有监督管理的责任。如果MBS操作中发现有违反法律法规的事情，它会向银监会报告。
最快12月中旬发行？
税则的制定似乎已经难以阻挡MBS的脚步。
然而据知情人士透露，两家试点银行目前还都无法十分肯定资产支持证券的所得税到底会在资产证券化的哪一个交易环节征收，这意味着资产证券化的成本还存在着不确定性。“为了保证试点的顺利推出，税则制定上面一定不会制造太大的障碍。”何小锋认为。
最后的悬念只剩下推出的时间和产品的金额了。早在今年5月份的时候，建行房地产金融业务部副总经理徐迪在参加一个论坛时透露，MBS预计在9月底推出。然而直到11月初，《监管办法》才出台。按照正常的手续，建行还需要向人民银行递交相关申请。
“银监会的《监管办法》只是决定银行是不是有资格做资产证券化的业务，而人民银行将决定两家银行的证券化产品能不能在国内银行间债券市场发行。现在递交申请，人民银行还需要一段的审批时间，《监管办法》12月1日才生效，意味着最快发行也是在12月中旬。”这位知情人士告诉记者。
当然，两家试点银行何时发行证券，还取决于市场的利率走势，一般而言，每逢年底年初，资金面比较紧张，债券利率呈向上走势。
事实上，从市场和商业的角度来看，资产证券化产品有一个比较适合的推出利率段，这样意味着银行可以控制成本。“但是拖的时间越长，越不利，在利率上也有不利的情况。如果未来利率还要提升的话可能会更不利。”何小锋说。
张伟认为，目前贷款利率和存款利率的利率差是最大的，已经达到了历史最高点，是国内金融环境最宽松的时候，这也是发行证券化产品的最佳时机，在现阶段发行证券化产品，只要比存款利率上浮一点，就实现盈利的目的了。
具体的金额也存在变数。“如果审批时间过长，意味着资产池需要重新计算，此前报道的数据均不是最准确的，最后的数额一定不是一个整数。”知情人士说。
何表示，最后的数额是不好预计的，现在还没有明确的消息显示建行所设计的是静态资产池还是动态资产池，这意味着建行可能会追加一定的额度。 “而作为试点，建行不可能一开始就推出大规模的MBS产品，目前来看静态资产池的可能性更大。”
链接MBS：
房地产重要融资通道所谓MBS（住房抵押贷款证券化），是指发起银行将缺乏流动性但能够产生未来现金流的住房抵押贷款，出售给特殊目的机构（简称“Special Purpose Vehicle, SPV”），对贷款产生的现金流进行结构性重组后，在金融市场上发行证券并据此融资的过程。
也就是说，银行选取一部分已经发放的住房按揭贷款注入特定的“资产池”内，售给一个特殊机构，再以债券形式卖给其他的机构投资者，如其他商业银行、国外投行和大型的机构投资者，然后可以将换回的资金再以贷款的形式发放出去。发起银行通过中间的利差赢得一定的利润，而投资者因为购买产品，定期会获得收益。更重要的是，银行通过卖掉已经发放贷款的债权，引入了新的资金，转移了贷款的风险，提高了资本充足率。
住房贷款证券化始于上世纪70年代的美国。作为一种高效的房地产资金融通运作模式在此后10年中被欧洲诸国纷纷效仿。上个世纪90年代又在经济发达的新加坡、日本、韩国等东南亚国家迅速流行。
美国前财政部长、哈佛大学校长萨默斯认为：“MBS不仅使住房业容易获得资金，而且也使广大投资者分享成果和共同分担风险，从而使各种金融创新大放光彩。”