REITs潮涌房地产并购 以怎样的方式投向房地产? 上市, 的, 开发商, 大连万达, 利润率

flyinggirl

“领汇”上市，其所募集近200亿港币与利用负债形成的122亿港币共341.85亿港币将投向何处？
大连万达，广州越秀城建地产以及北京、天津等地都在蠢蠢欲动的商业地产项目都将陆续到香港、新加坡上市，由此掀起一股巨大的REITs上市融资潮。
事实上，开发商们以较大的成本和利益作为牺牲换来REITs市场上的滚滚“钱流”，是因为国内融资环境难以缓解他们对现金流的极度饥饿。他们终于扔下了沉重的“暴利”外衣，通过追求稳定现金流的平均利润率来换取生存、发展的机会。
接下来的问题是，这些几十上百亿的资金流向国内后，将会以怎样的方式投向房地产市场？可以肯定的一点是，以REITs为背景的房地产投资并购应运而生。
中国的企业并购经过近10年来的运作，已经具备了一定的水准。虽然并购的市场环境、专业技能、整合技术、融资能力还无法与国际市场相提并论，但已经培育了10年时间，形成了一定的气候。然而，突如其来的几十上百亿的房地产投资并购行为，又形成了一个新课题，我相信无论是万达，还是越秀城建地产，都还没有对此作好相应的准备。也就是说，这些早期的开发商，将以房地产开发走向商业地产投资之后，迈向一个房地产金融的新高峰。
REITs对房地产的投资行为不再表现为传统开发商的拿地盖房子再卖房子的行为，开发商过去那一套用得滚瓜烂熟的开发流程派不上用场了，REITs的投资也不是并购房地产公司把技术重心用到对公司价值的评价和交易结构的设计以及并购的整合上去，而是将着力点直接用在物业收购上面。
这是一项难度极高极专业的房地产金融技术。首先，REITs管理公司必须具备以下优秀人才；这些人才是建筑、房地产、金融、财务、物业管理、法律等专业人才组成的“混业”团队。
其次，要研究制定REITs的投资战略：包括REITs的行业组合，是投资混合型的不动产，还是专做购物中心、小型商铺，还是批发市场，还是写字楼，然后是区城布局、位置选择，再是投资组合。
第三，要研究物业本身：被收购的物业是处于建设期、经营期，还是已经竣工，或是成了烂尾楼，不同状态物业有不同状态的定位。分析方法上，有没有产权纠纷，证件是否齐全，有没有负债。物业的建筑上，安装是否符合规范、施工质量有没有问题等等，都是要严格掌控的。
第四是价值判断：谈判、交易、结构设计、支付方式。
最后一个最主要的环节，就是物业收购后如何提升价值。一切的眼光与专业能力都体现在价值的提升能力上。一般的收购者会津津乐道于捡便宜的心态，以为低价收购就是最大的成功。投资银行家与一般的操作者最大的区别就在于它能够在收购之前就能精确地找到收购后价值提升的方法。这种方法就是投资银行家的专业技能、行业背景、从业资历、市场资源的综合体现。
物业收购在中国早已不是什么新鲜事情，无论是发生的交易总量和交易频率都距企业并购要大得多也快得多，肯定没有企业并购的难度大。但是，以REITs作为强大资金背景，并且有完全不一样的并购价值取向的物业并购行为，在国内还是新鲜事物。以国内目前的交易价值取向和收购方式而设，离真正REITs的要求尚有很大距离。希望那些正在积极准备将物业拿出海外上市的房地产商们不要仅仅着眼于项目的成功上市，而是要解决好融资以后的运作技术。否则，不能给投资者带来预期的回报，而影响到REITs的规模夸张以及市场价值。