商业地产如何与海外REITs对接 北辰实业, 维多利亚, 商业地产, 越秀投资, 大连万达

FinancialAnaly

广州越秀投资将旗下的白马商贸大厦、财富广场、城建大厦、维多利亚广场等4个物业打包组合,已于2005年12月12日在香港进行公开招股。根据相关资料,2006年越秀REITs的股息率在6.54%-7.05%之间,较领汇基金高。如无意外,国内第一REITs非越秀莫属。
作为“订单商业地产”模式的倡导者,大连万达拟于2006年一季度将旗下购物中心以打包形式在国外上市。根据统计,截至2005年6月,大连万达已在全国19个城市建有21个购物中心,总面积达到300万平方米。在香港上市的北辰实业也计划将旗下商业物业打包在香港上市。
尽管从现在的趋势来看,国内商业地产与REITs距离越来越近,但是商业地产开发过程中存在的问题却不应该因此而掩盖。我们认为,就与REITs接轨的角度考虑,国内商业地产主要存在两个主要问题。
一是用住宅开发的思维去做商业地产。在国家宏观调控的前提下,房地产开发商从住宅转向商业地产成为一种“时尚”。众多的开发商仿佛又看到了一座尚未开掘的“金矿”。匆匆忙忙就将住宅地产开发思路毫不掩饰的运用到了商业地产中。于是,圈地、盖房、卖房,掘金者们忙得不亦乐乎。
但是,商业地产与住宅业毕竟不同。从产权分割出售到售后回租的退出方式的转变,开发商方才明白住宅的天然分割性和商业地产的整体性存在根本性的不同。但是,售后回租仍然只能是一种权宜之计,开发商深陷资金沉淀的泥潭。
二是地产和商业脱钩。在国内的商业地产开发过程中,忽视商业因素的核心价值作用,缺乏商业经营理念成为一大通病。如前所述,开发商出于资金套现的需求,往往会采取分割出售的方式。这种方式带来的后果往往是忽略了招商品质,形成鱼龙混杂的局面,同时物业管理者、租户和小业主之间盘根错节的利益关系增加了协调难度。因此,种种因素阻碍了商业地产统一经营管理机制的形成,地产商业价值的提升难以实现。而缺乏商业价值的地产无法引起投资者的兴趣,反过来制约了开发商资金的回收,从而导致开发商陷入恶性循环,资金的“马太效应”加剧。
针对国内商业地产发展的问题,结合REITs的一般要求,我们认为,为了迎接REITs时代的来临,商业地产开发商和相关参与者有必要在以下几个方面做好充分准备。
其一,运作思路转变。国内商业地产开发商的运作思路是以“资金快速套现”为核心,这与REITs“长期持有物业”的运作思路存在较大差距。以深国投为代表的商业地产大型开发商开始实行“只租不售”的运作方式,这不能不说是一种积极的变化。
其二,融资方式对接。商业地产的开发过程在前期往往会占用大量的资金,因而融资成为国内开发商关注REITs的直接动因。海外REITs与国内开发商的合作并不是没有可能。西蒙与深国投商置的合作就是其中一例。当然,海外REITs对于内地情况不甚了解,借此机会进入熟悉行情可能是其中比较重要的原因。不过这也给国内开发商们提供了融资机会。
其三,治理结构规范。这主要包括两个方面的内容。首先,对于有意与海外REITs合作的国内开发商需要保持比较清晰的股权治理结构;其次,对于重点城市的成熟物业而言,整个物业的产权结构应该十分明了。这两个要求实际上可以降低海外REITs进入时的法律风险,无疑会为双方的合作提供较好的基础。