万达REITs本月路演 赴港上市箭在弦上 房地产, 购物中心, 王健林, 香港挂牌, 大连万达

mengxu

王健林“巧遇高人指点”放弃IPO———
不出意外，招股文件已获通过的大连万达集团（下称“万达”）首只房地产信托投资基金（REITs）有望成为内地赴香港上市的第二只REITs。万达一位高管日前向《第一财经日报》透露：万达首只REITs将打包旗下9个购物中心，募集目标在10亿美元以上。
继去年底内地首只 REITs——广州越秀城建REITs（0405.HK）成功在香港挂牌上市后，深受资金瓶颈困扰的内地开发商开始更加积极地探索多元化融资方式。目前，已有多家内地开发商有意发行REITs，房地产证券化或将在今年有所突破。
万达上市最后一搏
目前万达已经完成上市前高管层的相关培训。并将于本月进行路演，路演包括纽约、悉尼、法兰克福、香港等地区。这将是万达上市的最后一搏，如果路演成功，按照惯例之后一个月左右就可以挂牌上市。
虽然路演在即，万达方面却表示正式上市的时间还不能确定。万达董事长王健林表示，基金和基金管理公司已经成立，但挂牌上市可能要拖一下，等待市场时机，万达的担忧来自于越秀REIST上市的成本比较高，而成本取决于物业的质量。尽管越秀REITs的认购率很好，目前股价也有所拉高，但如果控制住成本的话，或许会做得更好。
目前为止，万达已在19个城市开发21个购物中心，总面积300万平方米,其中开业12个,在建9个。万达的目标是,到2010年建设50个以上的购物中心，总面积700万~800万平方米,年租金收入50亿元以上。
王健林的思路是要把这些购物中心依次打包成REITs分批上市。他认为，REITs不受募集时间和金额的限制，比较符合万达迅速做大的目标。据了解，目前第二只REITs已经在积极筹备中；由此可见，王健林对REITs成功发行很有信心。
早年间的动作，也为此次万达上市埋下了伏笔。可以说，是资金困境导致了万达走上REITs之路。万达的战线拉得较长，国内金融政策对商业地产又实施控制，资金链瞬间陷入紧绷状态。王健林想用上市来解决问题，他最初的设想是境外IPO。“中途巧遇高人指点。”他笑称，这令他发现 REITs比IPO更有诱惑力。
由于REITs要求专注投资于可生产定期租金的地产项目，因此自2004年起，万达开始逐步停售转租。之前，包括北京万达广场在内各地购物中心都有分割出售部分。停售后，一直困扰着万达的资金问题更显突出。
而后，万达以出让股份的方式向澳大利亚投行麦格理银行进行了一轮定向私募。首笔融资人民币50亿元解了王健林的燃眉之急，之后双方将在REITs上有进一步的合作。知情人透露，双方将合资成立房地产投资管理公司，共同管理REITs。
多家开发商预谋发行REITs
在万达积极筹划REITs的同时，内地很多开发商也坐不住了。
领汇、泓富、越秀等REITs在香港证券市场上成为投资者竞相追捧的新热点之后，开发商仿佛看到了曙光，竞相步其后尘。
执行过越秀REITs价值评估的高力国际华北区常务董事高晓晖近来比较忙，她先后接待了多家开发商，目前部分开发商已经委托高力国际进行REITs可行性研究。为此，高力国际特地增加了北京的团队，并从香港调入参与越秀REITs项目的操作人员。
另据了解，华银投资计划将国内收购的优质物业资产组建成一个“资产池”，再拿到新加坡上市；深圳铜锣湾集团也打算采取REITs的方式在境外上市。而坊间传闻，北京北辰、万科、华润集团都有意发行REITs。
高晓晖认为，越秀REITs交易对内地市场有很强的示范作用，同时也会带动地产市场向境外融资发展的新浪潮。她还表示，相对于内地的融资渠道，通过REITs融资会有更多的便利，而且可以用市场检验来促进公司的发展,也是本土企业与国际市场接轨的最常规有效的方式。
越来越近的房地产证券化
国泰君安证券研究所房地产行业研究员张宇认为，对资金的渴望使房地产证券化浮出水面。原中国证监会研究中心主任李青原在“中国地产金融年会”上也表示：“房地产金融具体产品的设计近期将开始试点。”
在我国，作为房地产证券化产品的一种——房地产信托投资还处于起步阶段，而海外投资者则早已掌握了房地产信托投资的上下领域以及相关法规技术。如果开发商不改变传统观念，将很难在激烈的竞争中站稳脚跟。
日前，恒基兆业地产有限公司(0012.HK)宣布，公司计划于5月份推出一只新的房地产投资信托基金(REITs)，其中包括约25个总价值100亿港元的地产项目。此次恒基地产将打包在香港的物业，今后会在合适的时机将内地的优质物业打包上市。
“现在已可挑选达到预期回报的地产项目。”海外投资者对国内优质物业虎视眈眈。他们挑选的物业主要是黄金地段的商办建筑、净收益达到9%以上的商业地产项目、可以改造整体物业素质的项目等。面对海外房地产投资者的强劲挑战，国内房地产证券化必须加快步伐。
张宇认为，房地产证券化的内在动力在于有一个多方博弈、利益共享和风险分担的良好机制。保证各个参与者都能追求自己的利益最大化，而从现状而言，房地产资产证券化在目前的中国还只是“只听见楼梯响，不见人下来”，作为一个新兴的、衍生于现有市场的二级市场，一方面需要政府在法律制度、市场环境、基础设施方面作出持续而长期的努力，另一方面，也需要行业最大可能地进行规范化。