地产金融之局 新加坡, 国际投资, 人民币升值, 房地产市场, 中国房地产

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当国内银行奉行紧缩金融政策之际，市场迎来的却是海外金融机构的大举进攻。一进一退的金融局势下，中国房企面临怎样的权衡选择？
美国西蒙、高盛、美林、摩根士丹利、麦格理、新加坡嘉德置地……这些国际投资机构在近几年来先后介入了中国房地产市场。长长的名单背后，暗含着国际投资机构对国内房地产市场的关注。“已经进入到中国市场的境外资金总数不低于3000亿人民币”，有专家估测。
的确，就在国内银行发放信贷慎之又慎的时候，不时传来海外金融机构与房企签订大笔订单的消息。对中国宏观经济形势的看好、对人民币升值的乐观预期以及房地产在国民经济中的重要位置，无疑是促使海外资金青睐中国房市的重要原因。与此同时，中国房企也不失时机地抓住了机会，股权融资、基金、上市成为国内房企的热门选择。
REITs之辩
“近两年，国家加强了对房地产行业的宏观调控，其中包括金融调控。‘121文件’明确提出银行放贷要求开发企业四证齐全、自有资金达30%，目的是控制金融风险。在这个背景下，一向以银行贷款为主要融资方式的开发企业纷纷陷入了资金困局”，某业内人士向记者分析道。
紧缩的信贷政策，迫使开发企业将目光投向境外融资。回顾2004年至今，顺驰中国控股公司牵手摩根士丹利房地产基金、复地集团与荷兰国际集团展开合作、金地与摩根士丹利房地产基金的接洽，等等如此。今年以来，不少房企纷纷瞄准了海外上市，利用外资仿佛成为房企解决资金困境的突破口，REITs一词更是被众多开发商视为救命稻草。
“REITs并不是解决中国房地产企业融资的灵丹妙药”。针对目前房地产企业对REITs的热切渴求，德意志银行北京代表处首席代表陈丹华提出了否定意见。陈丹华表示，“房地产行业在不同的阶段，对融资手段有不同的需求。早期房地产公司更多依赖的是私人股本金和银行贷款；到了增长阶段，则需要增加一些股票市场的融资手段来提供多样的融资渠道；直到发展成熟阶段，才更加倾情于REITs以及房地产投资基金。”
“美国REITs的产生，是为成熟的房地产行业进行资金解困。通过REITs把所有未来现金流打包证券化，然后拿到资金再去发展。在这些方面，美国政府提供了相应的税务优惠政策以刺激REITs发展”。据相关专家介绍，REITs最开始是房地产行业为一些公司解困的手段，它合适在一个高度发展的行业背景下进行融资，因为REITs十分看重现金流的返还，一般要求90％以上的租金全部作为收益。“换言之，REITs要求物业的资金回报率高得惊人”。
然而中国并没有对REITs的相关优惠政策，所以需要有更高的租金利润给予回报才可以满足投资者的利益，这对于目前许多国内项目而言无疑是个难题。陈丹华坦言，中国现在不太适合REITs的发展，而且国内大多物业并非开发商长期持有，这也不符合REITs发行的基本要求。
“目前中国还没有建立统一的产业基金法则，缺乏一个成熟的法律、政策环境是产业基金在国内发展的根本难题”，英国渣打银行北京分行中小企业理财商业地产融资经理王仁兰指出，虽然相对于商业银行，基金的风险承受能力要强，但是把基金当作救命稻草的做法并不可取。“目前的实际情况却是，迫于资金和竞争方面的压力，依然有不少房企愿意为REITs买单”。
商业银行备战创新
“2005年中资银行的存贷差为9万亿元，这是银行业发展面临的最大问题。大量的存款在手中贷不出去，而有些投资收益率甚至比存款的利息还要低”，银监会业务创新监管协作部主任李伏安一语道中银行业的艰难境地。虽然出于金融安全方面的考虑，国内商业银行对房地产开发企业放贷持审慎态度，但存贷差的日益扩大，使得商业银行不得不积极寻求与房地产企业的新的合作途径。
“银行适应变化应该由过去简单吸收存款的方式，转变为部分通过银行存款、部分通过银行创造的投资品让个人直接投资，银行起到一个投资服务作用。比如资产证券化，房地产在这里面将是一个重要的创造投资产品的提供者”。李伏安坦言，在银行设立证券化产品及个人理财和衍生产品等等，都可以成为房地产融资的支持渠道。
“银行贷款虽然有诸多限制，但是还是比较接近开发商的一种融资途径，是更为普遍的一种方式。 IPO、基金、股权融资、REITs等途径是未来发展的趋势”，王仁兰阐述着她的观点。
据统计，在当前中国36万亿元金融资产中，商业银行占据了32万亿元的比重，信托资产6000多亿元，证券资产1万多亿元，保险资产1.6万多亿元。以金融资金90％以上来自商业银行的情况下，显然目前房地产金融来源中商业银行的龙头老大地位不可撼动。
“海外资金虽然拓宽了房企的融资途径，但真正能运用上这些资金的企业还是凤毛麟角”。有专家指出，严格的核审制度已经把许多企业排除在外，在国内也只有少数真正有实力的大企业或项目才能被外资看好，多数企业尤其是中小企业几乎与外资无缘。
“这其中真正的空白，其实是国内商业银行的创新区域”，有专家如是说。
多元化金融体系
多元化的融资途径，有利于金融结构安全。间接融资比例过大、直接融资比例过小的现状，从侧面透露出房地产金融体系的结构性问题。
“房地产间接融资的风险主要集中在银行，如果房地产金融出现问题，首先会影响到银行”。大多业界人士的共识是，应积极推行建立以银行贷款为主导，信托、IPO、境外资金为辅的具有中国特色的多元化金融体系。专家指出，在目前的房地产金融困境下，减少商业银行的系统风险、优化房地产金融结构、建立健全的房地产金融体系十分必要。
“据相关统计，70%的开发资金和30%的购房预付款皆来自银行贷款。过多资金集中在房地产业加大了商业银行的风险；另一方面，有限的融资渠道也无法满足房地产业的发展”。王仁兰坦言，这种融资局面不利于商业银行和房地产业的共同发展。
“未来非银行贷款金融产品将在房地产市场占据更多的份额”。王仁兰也是推行建立多层次房地产金融市场框架体系的拥护者。“多层次的市场框架应该是由银行、信托投资公司、专业抵押机构、保险机构、贷款机构组成。另外，在金融产品上，也应该实现多元化”，王仁兰这样表述。
目前在北京、上海等一线城市，已经出现了除银行贷款之外的金融投资者的身影，很多基金和境外投资者都在寻找途径与国内的项目开发商进行接洽。有专业机构预测，二线省会城市未来也将成为这些基金和非金融投资机构的主要投资地。
在方式的选择上，某金融机构专家认为信托是房地产金融创新的主流模式。“信托形式比较灵活，可以做股权投资、贷款、优先购买权、物业投资等。每年的房地产信托量都在逐渐增长，正在成为生力军。”在实际操作中，该专家已经尝试了为多个项目进行“银行 信托”这样灵活的融资模式。
“通过上市可以优化公司管理体制，有助于公司进入公众市场融资。但是上市的门槛非常高，而且上市发行的潜在成本在短期内也要相当充足”，王仁兰陈述了上市的优缺点，她同样认为应该灵活选择融资模式。对于中小企业，王仁兰建言，与大公司连横是个不错的选择，可能会更接近投资者的要求。