万达REITs上市止步麦格理转图批发基金 wholesale, 房地产投资, 知情人士, 证监会, 投资者

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因为低租金水平难达机构投资者和香港证监会的要求，迟迟没有路演的万达REITs发行计划戛然而止。作为该项计划的合作方，麦格理银行（MacquarieBankLtd，下称“麦格理”）日前向《第一财经日报》证实：“批发基金”（wholesale funds）融资计划将取代REITs上市计划。
此前知情人士曾透露，万达和麦格理正在进行一场“注资抢救行动”，以提高资产包的投资回报率，力挺上市成功。
但该行发言人在接受采访时却表示：“我们决定采用批发基金的形式而非通过房地产投资信托基金（即REITs）上市。我们相信批发基金的结构可以为融资提供更大的确定性，让我们能够抓住机遇，通过中短期的目标收购来发展。”这意味着万达REITs的发行已接近流产。
早在年前万达宣布进入上市静默期两个多月后，董事长王健林对外界的一些表态似乎已暗示了REITs发行遭遇一定的阻碍。一个明显的征兆是，王健林曾在北京含糊地表示：“（REITs）最终的挂牌时间，我们将参考市场时机而定，不一定立即上市。”
上月，宁波万达的一位高管也透露：“万达的REITs计划再度停顿，现在还不好说什么时候会重新启动。麦格理算是被套牢了。”
但无论是万达还是麦格理，似乎仍对REITs的发行抱有一线希望。麦格理发言人称：“我们继续为万达房地产基金探索CMBS（注：中国房地产商业抵押贷款支持证券）的问题，同时也在研究其他多项具创意的债务融资选择。”但针对万达房地产基金的下一步安排，麦格理认为目前评论仍为时尚早。
针对批发基金与REITs的异同，第一太平戴维斯物业顾问有限公司分析师周轶在接受采访时表示：“批发基金是指由单位、公司或组织机构出资，最低投资额度为50万美元，根据整个房地产市场的走势变化、参考一篮子技术指标而推出的一项房地产金融产品；而REITs则没有最低投资额度的要求，并且主要是参照股票市场的行情。”
而且麦格理为万达设计的这项批发基金计划只针对某一产业，并仅专注于零售物业。这也澄清了此前万达会将旗下酒店物业注入基金的市场传闻。
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万达计划REITs进程
2004年初开始，万达和麦格理一直筹划将部分商业广场资产装入双方成立的基金公司之中，以待REITs政策的松动。
2005年7月，麦格理以5000万美元和3800万优先债的代价持有万达9家商业广场的28%股权，这是万达REITs上市的主要资产。
2005年11月10日，万达董事长王健林透露：“万达与麦格理合资的REITs的招股文件刚刚获得香港联交所的批准，预计2006年2月上市。万达成为本土在境外上市的首家REITs已无悬念。”
2005年12月，万达谨慎承认，万达首只REITs进入香港联交所规定的静默期。
2006年6月，进入上市静默期长达半年后，受阻于联交所的上市门槛，万达REITs具体发行时间没有下文。
2006年7月，麦格理银行披露：批发基金（wholesalefunds）融资计划将取代REITs上市计划。