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外资加速淡出不良资产市场

去年冬天还在忙于不良资产处置的杨光群,今年冬天告别了这一业务。作为最早进入这个领域之一的联华控股资产管理有限公司(以下简称联华控股)执行副总裁,杨已把精力集中在创业投资和其他一些金融投资。联华控股是一家台资资产管理公司。
抱有类似想法的外资买家并不止联华控股一家。一位外资资产管理公司负责人告诉《财经时报》,从8月开始,外资买家就开始“只看不买”。
“171号文”是造成这种局面的直接导火索。2006年7月,建设部等六部委出台《关于规范房地产外资准入和管理的意见》(简称171号文),从多方面对外资进入房地产市场进行限制。
AMC随之做出反应。《财经时报》获悉,从8月开始,AMC不再向外资直接投资者转让房地产类不良资产包,已打入资产包的不良资产也被剔除出来。
为房地产而来
在人民币升值的背景下,房地产类资产包最易夺得外资买家的“芳心”。
普华永道在12月7日发布了《2006年中国不良资产投资者调查》中表示,93%的外资投资者钟情于房地产有关的资产。
在外资买家看来,这些资产定价直截了当、回收简单,因而成为首选。据了解,在上市前,在中行、建行和工行共剥离约7000亿元的不良资产中,大部分属于此类。
处置这样的资产回报丰厚。
雷华资产管理有限公司总经理谭国彬向《财经时报》道出个中奥妙:不良资产包中的土地价格相对较低,如能在债权转化为物权时,顺利拿齐各类证件,将会获得很高的投资溢价。在上海等发达地区,其售价将比债权人最初获得时高5倍以上;如果参与开发,收益将会更高。
而且,房地产类不良资产已成为外资进入房地产市场的捷径。长期为AMC提供法律服务的环球律师事务所合伙人张向《财经时报》透露,对于一、二线城市房地产类不良资产,境外投资者兴趣更为浓厚。
因房地产而去
8月初,一家外资不良资产处置基金成为171号文的“猎物”。这家基金中标了武汉地区的数个不良资产包,但在向监管部门申请交易时并没获准;因为该交易有悖于171号条款。这家基金不得不把含有房地产的资产从不良资产包中剥离。
在171号文中,中国政府部门规定:境外机构申请购买非自用房地产,应当在中国设立外商投资企业;同时,对于进入房地产企业的外资买家,中国也制定了新的规则:其投资额必须超过1000万美元,注册资本不得低于投资额的50%。
171号文的出台,击中了外资买家的“命门”。
此前在中国不良资产市场上活跃的外资买家,一般是不良债权基金和对冲基金,他们都未在中国境内进行直接投资。按照普华永道的调查,它们占据了中国不良资产市场投资主体的50%。
为执行这一规定,AMC不再把房地产类不良资产出售给境外直接投资者,或者把房地产从包中剔除。
据了解,AMC调整后,这类基金尽管坚持投资于不良资产市场,但交易量与前两年相比已大为减少。
探寻新路
171号的出台,促使外资买家把目光瞄向更广泛的领域。
据普华永道的调查,对于中国问题资产的投资,外资买家对高回报贷款的兴趣正在增加,比如无力偿还借款人的单项贷款和有资金短缺的房地产项目贷款。在外资看来,受宏观调控影响,这两个领域蕴藏巨大的投资机会。
而私人投资也成为外资盛宴。这些年来,中国私人股权基金和创业投资基金开始兴起,外资自然不愿放弃这个机会。
据了解,联华控股这家最早入中国大陆不良资产处置的公司之一,旗下设立了一只创业投资基金,并寻求投资地方性金融机构的机会。

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