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内地REITs跌入低谷

恐怕在相当长的时间内,来自广东的城建越秀于2005年底在香港成功发行REITs(房地产投资信托基金)的故事都不会再重演了,因为尚在襁褓之中的内地REITs,正在面临一次生死攸关的考验。
这种考验来自今年7月建设部牵头下发的房地产限制外资政策(下称171号文件)。按该政策内“中外资投资内地房地产须在内地注册公司”的规定,现在以及未来在海外发行的内地REITs,都将难以直接收购、持有中国内地的物业。
这意味着在内地不允许公开发行REITs的背景下,业界寄望于“海外曲线发行”的路径也已被基本封死。
步步紧逼
万事开头难,但这一次难得远胜以往。尽管截至目前为止,对事关内地REITs生死的171号文件,各地方政府和主管部门尚未出台明确的执行细则,但那些试图曲线境外发行的REITs,被划入“外资”范畴,禁止在中国内地直接收购物业,现在看来已经是板上钉钉的事了。
这是一次对现有政策在执行层面的“细化”。因为今年7月下发的171号文件中并没有明确规定境外REITs不可以在中国内地直接收购物业。
“不在内地注册公司,无论以什么样的形式存在,境外资金都不能投资内地房地产,包括你说的REITs。”12月17日,记者在辗转向外资主管机构商务部求证时,一位官员给出了上述肯定回答。
记者同时还了解到,对于那些在中国内地未注册公司的外资,无论是投资开发还是收购物业,外管局都将不予审批和办理结汇手续。简单地说,不在内地注册公司,资金就无法从境外进入内地。
该政策正中内地REITs的要害。因为曲线境外发行恰是内地业界寄望的模式:在内地REITs始终不能获得合法地位的情况下,城建越秀REITs在香港的成功发行,并将募集的资金转而收购内地的物业,目前业绩良好。融资需求日甚的内地房地产业,对“越秀模式”寄予厚望。
不过,城建越秀REITs却很可能成为这种“曲线”模式的唯一成功案例。知情人士告诉记者,目前商务部、外管局对171号文件的上述落实执行方式,将不针对存量。“那些在限外政策颁布前完成境外募资、并已收购物业的,不再溯及,但如果要继续在内地收购物业,就要执行新政策。”他说。
偃旗息鼓
几乎与城建越秀在香港成功发行同时,万达集团董事长王健林表示,万达与澳洲麦格里银行将共同发行一只规模达10亿美元的REITs。由于各种原因,万达—麦格里REITs的发行被拖延下来。而如今这只一度已经接近“破题”的REITs似乎已丧失了先机。
“万达—麦格里的REITs还在积极运作。”万达集团企划总监石雪清告诉记者,但近期遇到了哪些问题,是否牵涉到现有政策障碍,他却并未明言。
这并不是万达一家所面临的窘境。此前一直在业界高调示人的华银控股,以及暗中酝酿发行REITs的北辰集团,都已将计划推后甚至完全搁置。一夜之间,内地REITs高热瞬时降到了冰点。
如果说万达—麦格里REITs还是“只差一步到罗马”的话,华银控股所面临的局面恐怕要艰难得多。此前,该公司一直宣称,正在运作一只以中国内地房地产资产为对象的REITs到海外进行上市,但对于资产包括规模、上市地点、日程等一直三缄其口,颇为神秘。
记者了解到的情况表明,在政策“关门”之前,华银控股所运作的REITs并未能有突破性的进展。目前,华银控股手中并没有资产,而且与有关物业产权所有方的谈判,实际上也没有取得进展。一位前华银控股的内部人士承认,在目前的状态下,REITs只能搁置。
加之该公司近期面临某些纠纷,原来负责REITs运作的专业金融人员都已基本离职,因此,该只酝酿中的REITs无论在政策空间还是技术人员储备上,处境可谓十分不妙。
“注册公司之后,就会按照外商独资公司的规定进行监管,每一笔外汇的进出都不是完全自由的。”清华大学房地产金融中心冯科告诉记者,而收购物业一次性所需的大量资金,显然是一个注册公司一次外汇汇入的额度所不能解决的。“这就是限外政策对REITs的实质影响所在,没有足够的资产,就无法实现获利。”他强调。
远期影响
现在看来,万达集团在运作REITs的同时,发行CMBS(商业地产资产证券化)产品是一个聪明的选择。2006年10月,一家注册在开曼群岛的公司——Dynasty Asset (Holdings)Ltd.发行了总价值1.45亿的CMBS产品,其中涉及到的9个商业地产项目,均归属万达集团名下。这家公司的实际掌控者恰是万达—麦格里地产基金。
当时,171号文件刚刚下发,具体的执行细则尚未明确。而万达当时发行的CMBS仅是以境内商业地产资产进行融资,不牵涉在境外募集资金收购内地的商用物业,因此,即便以目前的政策尺度衡量,其在境外资本市场上仍有运作空间。
记者曾向石雪清询问,万达下一步是否有继续发行CMBS的计划,他表示不便透露。
“不排除REITs受阻的情况下,有关企业以发行多个CMBS产品进行替换的可能。”冯科向记者分析。不过,在他看来,这类操作有一个前提,就是实际发起人自己必须拥有一定量的资产,而不能先在海外募集资金,而后回到内地再收购物业。
实际上,这意味着金融机构直接运作的可能性已经被基本封死,最终必须依靠拥有实业资产的企业进行运作。在中国境内拥有庞大商业地产资产的万达集团,显然具备这样的运作能力。
而已经在境外成功募集的城建越秀、嘉德REITs(全称Capita Retail China Trust )等,除了完成的存量收购不受限制之外,还可以在中国内地注册公司,再以REITs的资金注入该公司,以内地注册公司的名义完成物业收购,并体现产权所有资格。
“不过,这样一来,其购买物业的速度和运作资金的规模肯定会受到影响。”冯科说。而这或许是中央政府愿意看到的结果,因为在人民币升值的背景下,外资对于以人民币计价资产的渴求,如果不再对REITs等收购渠道的规模和速度加以控制,人民币币值的稳定,无疑将承受更大的压力。

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