中资地产企业上市热潮再起 碧桂园集团, 瑞士银行, SOHO中国, 企业上市, 土地储备

森林狼

香港新一轮融资热潮将从正在排期上市的内地房产股开始。
1月15日根据香港财华社报道，包括SOHO中国地产、合景泰富、深圳天利置业及卓越地产在内的4只新股，正部署今年的赴港上市计划，集资最多超过100亿港元。而华南地区的房企再度继2005年的上市热潮之后，成为此轮上市的主力。
碧桂园土地储备“深不见底”
报道称，主力发展华南市场的碧桂园集团，有可能成为此轮内地房企上市潮的“领头羊”，已委任瑞士银行及摩根士丹利为保荐人，争取首季上市，集资超过46亿元。
碧桂园集团办公室主任周小姐在接受《第一财经日报》采访时表示，目前公司不方便对外界传闻发表评论。对于上市事宜，可能过几个月才会发布正式消息。但记者了解到，2006年9月，广州市地税局在网站上发布通知，“为了能更有利于企业今后的发展，扩大企业规模，碧桂园企业于7月开始实施转制，由原来的内资转为外资。为了使碧桂园企业转制后各项涉税业务能顺利衔接，增城地税局主要做好了三项工作：一、税务登记；二、发票供应；三、加强管理，提升纳税服务。”
某上市地产公司的财务负责人向记者解释说，对于资金密集型、难以享受外资税收优惠政策的房地产企业来说，企业由内资转为外资只有两种可能：或是有境外资金注入或是为到境外上市准备。
此外，碧桂园集团在成立的10多年间，以开发千亩乃至万亩巨盘而称霸广州、顺德。年销售金额以数十亿元计。目前广州开发量最大的碧桂园凤凰城开发到中期，已开发了3000亩。2005年，碧桂园开始进入清远、佛山等二、三线城市拓展，清远与花都交界的碧桂园假日半岛号称规划占地面积超万亩，首期开发近1000亩。2006年底，碧桂园正式进入长沙，启动占地2700亩的大盘碧桂园威尼斯城，投资18亿元，仅该盘配套的松雅湖水面面积就达12000亩。华南业界素来有碧桂园土地储备深不见底一说。而碧桂园的土地储备多为早年拿下，上市后将对公司升值起极大的推动作用。在大盘开发日渐受制约、银行收紧贷款的时期，碧桂园上市相信也将使其进入一个全新的发展阶段。
“新贵”以现金流取胜
在广州主力发展高端物业及写字楼的合景泰富集团，也拟在2007上半年上市集资约31亿元；深圳的天利置业已委任英资的嘉诚证券为保荐人，料集资1亿~2亿美元(约7.8亿~15.6亿港元)；最快年底上市的北京SOHO中国集团，已委任高盛及汇丰控股为上市保荐人，争取于2007上半年赴港上市，集资约4亿美元(约31.2亿港元)。此外，深圳的大型开发商卓越集团亦计划上市，并已跟投资银行接触，集资额约2亿~3亿美元。
此次新上市的内地房企，与2005年上市热潮时专注于开发住宅物业的开发商已有所区别，他们多为拥有稳定现金流的综合性企业。如广州合景泰富专注高端物业，目前开发的誉峰项目为CBD内最高价住宅，兼带涉外出租公寓。此外还在CBD内开发高端写字楼，目前正在招租。
SOHO中国集团则为北京开发商中较早转型商业地产的企业，2006年的最大举动之一是将凯宾斯基酒店集团引入其开发的“长城脚下公社”，打造国际性度假村。
至于深圳的卓越地产以及天利置业，都是带有港资背景，近年来在深圳开发综合商住物业而著称。天利置业更是较早开发深圳CBD内高档写字楼的房企。
即使是以大盘开发取胜的碧桂园集团，名下也有多家五星级酒店及度假村、高尔夫球场。“五星级酒店+度假生活模式+大盘开发”已成为近年来碧桂园的开发指定动作。
截至发稿时为止，记者尚未联络到卓越集团、天利置业、SOHO中国集团等对于上市事宜的回应。合景泰富的销售负责人并未正面否认上市排期事实，但表示自己对于企业上市事宜不清楚，该集团的上市事宜是由总裁办专门跟进。目前不方便透露具体细节。
此外，沉寂两年之久的奥园集团，在获得瑞士银行等外资的支持下，已经重出江湖，并一举拿下广州新发展区域南沙的数块商业用地。而且其集团的媒体负责人去年12月底对媒体透露，奥园的物业管理公司、酒店、高尔夫球场等产业都进入良好的盈利阶段，土地储备达到410万平方米，将继续建设商用物业及工业地产等项目，维持稳定的现金流。目前正在与投资银行接触，并已完成红筹重组及递交上市申请，希望今年第三季度在香港上市。
根据内地媒体及香港媒体2006年12月报道，由中远国际(0517.HK)持股44%的中远房地产，可能于今年第三季度上市，并已确定摩根士丹利及高盛担任保荐人，集资额约30亿~40亿港元。