去年11个月222亿元外资流入上海楼市 上海房地产, 房地产开发, 上海楼市, 上海房价, 开发投资

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身处火炉之上的上海楼市，到底有多少外资在“兴风作浪”？这一直是一个争论不休的话题。

央行上海分行昨日（25日）公布了权威数据：投入房地产开发的外资占去年上海市开发投资的比例超过10%；而直接用于购房的外资出人意料的低，不过上海商品房总销售额的三十分之一左右。
昨日公布的央行上海分行《2004年上海市金融运行报告》透露，据不完全统计，2004年1~11月，通过多种途径流入上海房地产市场的境外资金总量超过222亿元，较2003年增长13.5%，其中：用于房地产开发的约150亿元；用于购房的约70亿元。
去年，面对上海房价的快速攀升，有不少人士指出境外“热钱”的涌入是导致上海房地产市场持续高涨的因素之一，并有种种对境外“热钱”规模的猜测。央行上海分行在该报告中透露的222亿元的数据，是第一次由官方部门发布的境外资金流入上海楼市的统计数据。
根据上海市统计局的数据，上海市去年全年房地产投资开发总额为1175.46亿元，而2004年1~11月，用于房地产开发的境外资金就达约150亿元，占上海市全年房地产投资开发总额约12.76％；上海市2004年商品房销售（包括现房和期房）为2263．84亿元，2004年1~11月用于购房的境外资金约为70亿元，占上海市2004年商品房销售额的比例约为3.09%。
该报告显示，虽然上海本市居民仍是购房主力，但来自外省市和境外的人士也占了相当的比例，约占购房者总数的两成左右。报告指出，房地产价格的持续攀升、人民币汇率升值的预期以及对外资进入房地产领域政策限制的基本消除等，是吸引境外资金流入上海市房地产市场的主要因素。
复旦大学房地产研究中心的华伟博士认为，从央行上海分行的统计数据来看，境外资金主要流向了房地产开发环节，这与以写字楼、宾馆、酒店开发为主的上海楼市比较吻合。但数据显示也有部分境外资金流入了需求环节，对此他认为，还应关注用于购房资金的主要流向，对该数据的结构性还应该继续跟踪。只有搞清楚境外资金的规模、投资结构等，才能判断其对市场的影响有多大。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示，去年房地产市场是境外“热钱”流入的主要领域。目前来看，政府为抑制房地产市场价格的过快增长而出台的调控措施已初步见效，房地产价格将会继续回落。这将对限制“热钱”涌入产生积极作用，从而也有利于缓解人民币升值的压力。

此外，央行上海分行还在报告中指出，上海市的房地产开发和消费融资高度依赖银行贷款，应警惕并防范由此带来的房地产金融风险。

统计显示，2004年末，全市中资金融机构人民币商业性房地产贷款余额为3503亿元，2004年新增1023亿元，占上海市各项贷款新增额的比例高达76%，占房地产开发资金来源总额（1700亿元）的近60%。其中，个人购买新建住宅商品房的贷款额与住宅商品房预售额之比达42%。

该报告同时指出，统计显示2004年上海市商品房供求关系趋向平衡，住宅商品房空置面积也明显下降。全年新建住宅商品房供求比例（预售登记面积/批准预售面积）为1∶1.07,需求量略大于供应量。2004年末空置面积为126.5万平方米，比上年下降51%。其中，空置一年以上的仅为75.8万平方米，比上年下降21.9%。