三大境外机构推手恒大地产海外上市 恒大集团, 恒大地产, 许家印, SOHO中国, 海外

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本报记者近日从可靠渠道证实，传闻已久的恒大地产海外IPO攻略棋至中盘：美林、淡马锡联手德意志银行3家投行作为战略投资者，共同出资4亿美元，购买了恒大地产8%的股份。同时，身为恒大集团董事长的许家印又通过发行可转换债券或纯债券方式，向知名投行募集到5亿美元的后续资金。
　　
"按照进程看，恒大地产实现海外IPO将在今年上半年成行。"知情人士透露。
　　
无论是粉碎缺钱传言，抑或谋图扩张，恒大地产此番运作无疑与SOHO中国、中远地产一起，搭上了一股海外IPO上市的潮流。
　　
3家机构联手运作恒大上市
　　
2006年8月，恒大将旗下惟一一家上市公司--绿景地产，以7889万元低价"贱卖"，一度被业内质疑资金链吃紧。此番积极运作海外IPO，有业内人士为其"翻案"："低价变卖国内上市公司，正是恒大欲进行海外上市前的一次'净身'。"
　　
由于刚刚被媒体爆料美林在中远海外上市的私募事宜，美林集团全球房地产投资部中国业务主管蓬钢在接受记者电话采访时，对于此次注资动向不置可否。
　　
但据知情人士透露，恒大与3家投行早在2006年12月中上旬就正式签订了合约。"4亿美元的资金比例基本上是美林、淡马锡和德意志银行3家平均出资。"一位接近恒大地产的人士表示，"4亿美元购买8%股份，并不是一个低廉的价位。"
虽然记者尚未能得知3家投行与恒大的具体合作方式以及将来的退出机制安排，但业内人士分析，"淡马锡可能成为主战略投资者，美林和德意志银行可能会作为IPO主承销商和保荐人。"
　　
4亿美元并没有满足许家印的胃口。股权私募完成后，恒大"圈钱"活动并未停止。
　　
2006年12月至今，恒大集团又通过发债方式，向知名银行募集到了5亿美元。"当时汇丰、摩根士丹利都就发债事宜和恒大接触过。"该人士透露。连同先前通过股权投资募集到的4亿美元，目前恒大在IPO前共筹资到9亿美元。
　　
此前，据新加坡《南华早报》报道，恒大欲在香港进行首次公开招股前募集13亿美元。
　　
"目前不是上不上的问题，而是以多大盘子的额度运作的问题。"知情人士表示。
　　
熟稔钢铁运作的许家印，1996年才开始进军房地产业务。目前恒大集团旗下全资拥有恒大地产集团和恒大钢铁集团两个子公司，总资产120亿元，净资产80亿元。
　　
恒大地产主要专注于广州业务的开发，现开发有金碧花园、金碧华府、金碧新城、金碧海岸花园、金碧天下等30多个金碧系列楼盘，总占地面积1500多万平方米。
　　
恒大在资本市场募集到资金后，就开始了在内地大手笔的圈地运动。据该人士透露，"恒大在两个月内，先后在武汉、重庆、成都、沈阳以及天津等七八个城市拿到了17~18块地，用于住宅项目的开发运作。"
　　
据悉，恒大为了开发建设新拿到的地块，将于今年进行700万平方米、为期3年的全国招标，时间跨度为2007年～2009年，招标额度达300亿人民币。
　　
弃旧壳寻新"钱"景
　　
事实上，恒大地产早在半年前就在积极谋划海外上市。对于上市原因，坊间曾多有猜测，而围绕恒大资金链吃紧的传闻曾一度甚嚣尘上。
　　
早在恒大还未将绿景弃壳离市时，发布2006年一季度报告显示，1～3月份，经营活动产生的现金流缺口达3853.68万元，可谓入不敷出。
　　
但真正使得问题白热化的还在于绿景地产的"贱卖"。2006年8月12日，恒大集团将所持有的绿景地产所有股份，占总股本26.89%共计41,864,466股法人股，全部转让给广州市天誉房地产开发有限公司。一度让业内颇为不解的是极为低廉的转让价格：每股仅1.88441元，价款总计78,889,818元。
　　
更为让市场人士疑惑的是，彼时，绿景地产2006年7月份刚刚进入股改程序，且当时股市正在从低迷逐步走出，处于从熊市转向牛市的关键期。因此，业内人士多数分析认为，许家印此举的动因在于换取"救命钱"。
　　
但熟悉恒大资金运作的分析人士表示，"变卖"绿景地产只是恒大资本棋局中的一招，"恒大此举正是为了保持干净的壳，运作海外上市。出身琼能源的绿景地产远不如一个干净的壳更容易赢得海外市场的青睐。"
　　
绿景地产前身由海南老股琼能源重组更名而来。2002年8月，恒大集团以5442.38万元的价格，借壳琼能源上市，2003年上半年资产置换，主业转变为房地产开发。许家印当时表示，入主绿景并没有赚一把就撤的想法。
　　
另外一种说法是，恒大集团选择海外上市融资一方面也是贴补钢铁集团的资金来源，活络集团内部资金脉络。
　　
"恒大地产其实并不缺钱，但是同为许家印名下的钢厂近年来经营欠佳，一定程度上拖累了恒大地产。"相关人士表示。
　　
位于广东茂名的钢铁集团是恒大旗下的全资子公司，集炼铁、炼钢、连铸、轧钢为一体，2004年进入全面投产。最终以地产业务进入胡润富豪排行榜的许家印最早以钢厂经营积累下自己的第一桶金。但近年来，钢厂的经营并不如先前顺畅，急需开拓新的融资渠道。
　　
对于此种猜测，恒大相关工作人员在接受记者采访时表示："近年来，钢厂经营业绩只是没有先前好，但是并不亏钱，而且钢铁集团和地产集团早已在业务和管理上进行了资产剥离。地产集团上市还是在寻找更为广阔的发展平台。"