北京土地增值税清算剑指项目财务 可能被钻空子 北京地税局, 房地产开发, 北京市, 建筑安装, 增值税

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5月21日，北京地税局发布《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》(以下简称《办法》)。几经周折后，北京市土地增值税清算细则以低调而温和的状态登场。
“这一政策比较温和，仍存在一些操作的空间。”一位专家在仔细研究了《办法》之后认为，有关土地增值税的“增值额”部分界定仍然模糊，有可能让一些不法开发商钻空子。
建安成本设定留有余地　
《办法》规定,对开发土地和新建房及配套设施的成本(简称开发成本)中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等，按实际发生额据实扣除。但北京市地税局对扣除标准规定了一个“下限”。　即“高层商品住宅(7层以上)单位面积建安造价允许扣除金额标准为每平方米2263元；多层商品住宅(7层及以下)单位面积建安造价允许扣除金额标准为每平方米1560元。”
据记者了解，2263元/平方米的价格是北京市地税局和北京市建委联合调研后制定出来的标准。一位建筑公司人士告诉记者，2263元/平方米的价格远远高于普通住宅的实际建安成本，对于建筑企业来说，能从开发商手中拿到的价格在2000元/平方米以内。
细则在对清算对象的要求中同时又规定“清算项目的四项成本扣除额明显高于北京市地方税务局制定的商品住宅单位面积建安造价扣除金额标准，又无正当理由的。”须按照上述标准扣除建安造价。
“建安成本高于地税局规定扣除标准，而有正当理由的开发企业即可以提到扣除成本吗？”上述专家认为，土地增值税征收的重点是“协议转让”部分土地开发项目。“8.31”之前北京市协议转让土地平均价格在1000元/平方米以内，这些土地开发项目地价加上建安成本后，平均建筑面积价格才3000多元/平方米，而北京市4月份新开盘项目平均房价已经超过了10000元/平方米。对于开发商而言，变相提高建安成本是逃减土地增值税的主要手段。如果在建安成本设定上留有空间，势必为一些不法开发商偷逃土地增值税开了“后门”。
北京市地税局地方税务处有关人士对这一政策的解释是，2263元/平方米是7层以上建筑的“下限”，开发企业在申报土地增值税时原则上不能突破这一界限，即申报价格只能低于此价格。
但该有关人士同时表示，如果开发企业能提供相关证据说明实际开发成本高于这一成本价格，可以另行处理。
该有关人士所指主要是精装修房、别墅、高档公寓等高档建筑，此类建筑的平均建安成本会高于2263元/平米这一价格。但据记者了解，这部分房地产项目目前占北京市房屋供应量规模不大，尤其是一些别墅和高档公寓项目用地被土地部门叫停以后，其投资价值上升，正逐渐被一些房地产开发企业和投资公司自持经营，对外出售数量逐年减少。
中国指数研究院土地研究总监蒋云峰还特别指出，《办法》第七条：房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。而同时在《办法》中规定清算对象时指出，对于“取得预售证满三年仍未销售完毕的项目”，税务机关可要求其进行土地增值税清算。
蒋云峰认为《办法》中上述两条有互相矛盾之处，开发商自用或出租一年以上的商品房即包括满三年仍未出售的商品房。
蒋进一步指出，如果对于自用或出租使用年限在一年后再出售的商品房按旧房征土地增值税，其缴纳的土地增值税则会较新开发商品房出售后所缴纳的税少得多。如果开发商的项目取得预售证满三年仍未销售完毕，即可以通过将商品房以售转租，或转为自用来逃避土地增值税的清算。
据记者了解，目前正是北京市土地增值税预征的“旺季”。北京市地税局官方网站5月22日一则消息表明，其下属第三税务所截至5月已经完成土地增值税入库150多万元，而去年同期这一数字仅为1.88万元。目前北京土地增值税征缴还主要依靠预征，至于从“预征”向“清算”过渡，北京市有关部门目前尚无举动。
显然，摆在北京市土地增值税清算管理部门面前的是道难题：执行严厉土地增值税清算政策，则会导致整体房地产税收规模的下降，而且目前税务部门征管人力和手段也未达到彻底清算的条件。
蒋云峰认为温和的政策可能助长开发企业继续囤积居奇，抬高房价。
有关人士表示，出台《办法》完全是按照国家税务总局有关清算土地增值税政策的要求制定的，即使北京市是首个出台清算细则的城市也不意味着下一步北京市就会开展大规模土地增值税清算清查行动。
板子打到中介身上？
房地产经纪、评估等中介公司是哄抬房价的“帮凶”，也是帮助房地产开发公司偷逃税的“帮凶”。
据一位业内人士透露，中介公司帮助房地产公司偷逃土地增值税的手段可谓五花八门。例如，某一房地产项目对外发售是15000元/平方米，而中介公司代房地产公司对外销售时只将价格做到10000元/平米，其他价格以其他费用处理，而这5000元/平方米中，房地产开发公司与中介按比例分成。这是故意做低房价偷逃的一种手法。
还有一种手法是，评估、审计等中介机构会按照房地产开发公司要求故意将商品房开发成本做到很高，以抬高建安成本来降低土地增值税的增值额。
据一位评估事务所人士透露，目前中介行业竞争激烈，很多评估机构和评估师都“以客户的话为准”，在自己评估的合理价位上随客户要求调整。
“即使有良心的评估师，也会经常出现上下浮动100%的情况。”该评估事务所人士说，目前多数房地产开发企业土地增值税申报清算工作都委托给中介事务所来做，而中介机构为争一些大型房企客户，互相压价，并在土地增值税清算中成为房地产开发企业偷逃税的帮凶。
此次北京市出台的《办法》专门强调了对中介机构的管理，《办法》强调中介机构应该认真核实房地产公司提供的土地增值税清算资料，根据房地产项目的实际情况和所处地理位置做出正确判断。今后税务部门将抽查中介机构出具的《鉴证报告》底稿，对中介机构尽职情况做调查，调查结果将对中介机构在税务部门的资信产生影响。
按照房地产企业申报土地增值税清算的程序，房地产公司待项目达到清算条件后，需要委托一家评估事务所做项目的造价鉴证报告。主管土地增值税清算部门没有人力去对每一个项目进行现场勘察，因此税务部门清算房地产增值税的常规做法是依靠中介机构出具的《鉴证报告》对申报土地增值税清算的项目财务资料做一审核。
中介公司相当于为房地产公司提供的土地增值税清算资料做了信誉担保，今后北京市地税局会对中介机构做信誉备案，如果项目财务资料不真实或《鉴证报告》材料不真实，此类中介机构提供的《鉴证报告》将被作出不采信处理。
“对中介机构出具的《鉴证报告》，经税务机关审核退回后，仍未达到清算要求的，将不允许再从事土地增值税清算鉴证业务工作。”