新加坡：REIT新条例将刺激同业并购 房地产投资, 可能性, 理事会, 信托, 分析师

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本地股市的收购与合并热潮预计会继续蔓延，从目前的科技股和零售业股，延伸至房地产投资信托。
新加坡证券业理事会(SIC)上星期五决定把我国收购与合并条例的应用延伸至房地产投资信托(REIT)。分析师一般认为，新条例将刺激房地产投资信托的收购与合并活动，尤其是在中期阶段，即2008年和2009年期间。
瑞士银行(UBS)投资研究部分析师吉莱斯皮(Alastair Gillespie)告诉本报，瑞士银行的看法是，本地房地产投资信托领域今后出现收购与合并的可能性非常高，不过，预计不会在今年里，这主要因为在现阶段，市场上仍没有一个较明显的有潜能收购目标。
吉莱斯皮说：“此外，我相信各本地房地产投资信托在今年内的增长应该会来自首次公开售股(IPO)和在市场上的直接收购(direct acquisition)。只有当市场越来越成熟，直接收购的机会相应减少时，这个领域才会出现收购与合并活动(以争取扩展)。”
他预测，2008年和2009年会是房地产信托领域出现收购与合并活动的年份。他解释说，根据其他国家的经验，把收购与合并条例的应用延伸至房地产投资信托后，一般上得等到几年后才会看到较多的收购与合并活动。
他举例说，澳洲的房地产信托领域在2000年开始应用类似的收购与合并条例，但其效益并没有立即显现出来，直到之后的几年里，澳洲的房地产信托领域才出现大幅度的整合，市场上的房地产投资信托也因此从2000年的51个，减少至4年后的23个。
至于今后本地的哪一个房地产投资信托会成为收购者青睐的对象，吉莱斯皮表示，在本地房地产投资信托中，其实没有所谓的“毒药”(poison pill)，大多房地产投资信托都有条件被收购。不过，较有可能被收购的应该是那些股权结构较分散的房地产投资信托。
哪一些REIT 有可能被收购
他解释说：“一些房地产投资信托如丰树物流信托(Mapletree Logistics Trust)、嘉康信托(CapitaCommercial Trust)、K-REIT亚洲等，主要股东的核心股权都超过30%，这样一来，外人要进行收购，任务就困难多了。
“因此，我认为股权结构较分散的房地产投资信托如剑桥产业信托(Cambridge REIT)、新达信托(Suntec REIT)、麦卡特库克(MacarthurCook)等，才是今后较有可能被收购的热门房地产投资信托。”
华侨银行(OCBC)投资研究部分析师柳富运说：“新条例将让房地产投资信托经理有另一个增长房地产投资信托来达到市场要求的途径。
“华侨银行认为，新加坡的房地产投资信托可分成两个阵营——股价对账面价值(price/book value)偏高或偏低。两个阵营其实都具有一定的投资潜能，如何投资视投资者的风险承受度而定。”
“不过，要指出的一点是，高股价对账面价值的房地产投资信托的贝塔系数(beta)较高，而因为市场往往已把其增长潜能包括在股价里，它们的风险会较高。
”反观那些贝塔系数较低(低股价对账面价值)的房地产投资信托的下跌风险不多，现在又有被收购的可能性，股价上升的空间相对来说也较大。”
柳富运因此认为，那些股价对账面价值较低、但收益率(yield)偏高的房地产投资信托今后很有可能成为被收购的目标。新条例生效后的大赢家预计包括澳可产业信托(Allco)、剑桥产业信托、麦卡特库克、先锋医疗产业信托(First REIT)等。
随着新加坡证券业理事会决定把我国的收购与合并条例的应用延伸到房地产投资信托，任何人或公司如果收购达某个房地产投资信托的30%股权，将需要向其余股东提出全面收购献议。或者当持有超过30%股权但不超过50%股权者，在任何6个月内收购超过1%股权，也得向其余股东提出全面收购献议。
理事会的决定与英国和澳洲的制度相符合，这两个国家的房地产信托受到收购与合并条例的管制。