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河南房企上市浪潮:逐鹿资本与资本逐鹿

种种消息显示,2008年将是河南房地产企业逐鹿资本市场的“上市年”。除12月13日已先期登陆美国主板市场纽交所的鑫苑(中国)外,河南建业集团有望2008年3月在香港上市,河南开祥天城则有望同年在深圳上市。
河南另外两家著名的房地产企业,居易国际和银基房地产公司的上市计划,也在紧锣密鼓地推进。据一位接近河南省上市公司协会的人士称,河南谋求登陆海内外资本市场的房地产企业,目前有10家左右。
2006年3月31日,阳光控股成功登陆新加坡主板市场。这个此前名不见经传的公司,成为中国内地首家在新加坡上市的房地产公司。阳光控股旗下的辉龙地产,其房地产业务延伸到河南省新乡、安阳等多个市地。有媒体评论,是阳光控股成功登陆新加坡主板市场,深深触动了河南房企的上市神经。
房地产公司的上市之路,也是条条道路通罗马。和上述通过 “三堂会审”最终实现上市不同,河南房地产企业中也不缺 “曲线上市”之路。郑州郑东置业有限公司和洛阳百年置业有限公司,都是通过香江控股,以“借壳上市”的形式,成功进入内地资本市场的。
在国内房地产企业纷纷逐鹿海外资本的背后,海外资本又在通过国内房地产企业逐鹿什么呢?
【模式制胜】鑫苑(中国)赢下逐鹿海外资本第一局
12月21日,鑫苑(中国)置业有限公司在郑州索菲特酒店召开媒体见面会。这是鑫苑(中国)12月13日成功登陆美国主板市场后,公司高层首次在郑州与各大媒体“面对面”。
由于还处在上市后40天的静默期,见面会开始之前,鑫苑的工作人员就告诉记者,此次见面会“只叙旧事,不谈未来”。果然,见面会一开始,鑫苑(中国)的高层就强调,只证实已在美国成功上市,“今天的沟通,不能做预测和承诺”。“我出生在武汉,6个月后来到了郑州,我是土生土长的郑州人。对郑州,我有特殊的感情。”鑫苑(中国)董事长、总裁张勇说,“当国旗在纽交所升起的那一刻,我感慨万千。在那一刻,我真正感受到了做一个企业家的神圣。”
媒体普遍关心的是,国际资本为何对鑫苑(中国)情有独钟,鑫苑(中国)凭什么吸引了海外投资者,并成功登陆美国主板市场纽交所?张勇解释说,这主要得益于三个方面,一是鑫苑独特的商业模式,二是非常高的投资者质量,三是鑫苑有着良好的信用。“不存地、不存房、零库存,是鑫苑的商业模式。耐克、丰田在10年前就是零库存的产销模式。但零库存模式,并不为大多数房地产企业所敏感。”张勇说,“正是这一模式,在过去的数年里,让鑫苑的资金周转率远远高于同行。在管理费用方面,鑫苑仅是国内其他上市公司最高指标的一半,这使得鑫苑的回报率是同行中最高的。”
鑫苑(中国)之所以能在美国主板市场上市,关键还在于深受蓝山、EquityInternational(EI)、富达基金等投资人的垂青。张勇说,一个企业能否成功在美国主板上市,关键要看有无大基金长期持有其股票。因为美国的股市基本上不面对散户,鑫苑(中国)的股票持有者,80%来自美国、欧洲和中东。
鑫苑(中国)的财务数据显示,鑫苑过去10年实现了平均86%的复合增长率,过去3年的复合增长率平均达到了100%。在张勇看来,这种商业模式不但受到了海外投资者的欢迎,更受到国内政府和消费者的欢迎。
张勇说:“这将是未来中国房地产业的主流模式,鑫苑(中国)成功登陆美国主板市场,预示着中国房地产业的商业模式已经出现‘拐点’”。
关于鑫苑商业模式的由来,“8.31土地大限”是其重要契机。张勇说,“8.31”是有着深远影响的重大变革。“因为实行‘招拍挂’之后,土地不再是资产,而是一种原材料。当众多房地产商还在以获得土地利润为商业模式时,鑫苑则开始了不存地、不存房、零库存的产品利润模式”。
【战略制胜】建业集团冲刺香港联交所行将“撞线”
就在12月21日,记者从一位知情人士那里获知,建业集团时下已进入“上市静默期”。这就意味着,建业集团成功冲刺香港联交所、登陆香港主板市场已具有相当的可靠性。按上市前60天的静默期推算,建业集团的上市时间,基本可以“锁定”在明年3月。
据了解,建业集团是在12月初,正式向香港联交所递交上市申请的。早在2005年,建业集团就开始筹备上市。当时,建业集团欲用“中原地产”的名称赴港上市,集资额只有10亿港元。现在的最新消息是,建业集团上市后有可能启用“建业(中国)地产”名称,融资额可能暴增至80亿港元。
众所周知,“省域化战略”是建业集团不断做大做强的一大“法宝”。目前,建业已经进入河南18个地级市中的16个,而且进入了2个县级市。在被业界称为“建业模式”的战略背后,是胡葆森的河南情结和回报哲学。建业扎根中原15年,开发销售商品房总面积逾300万平方米,共为5万余户家庭提供了温馨、舒适的住宅。
当然,“省域化战略”不仅为建业集团拓展出一个没有对手的市场,也为建业集团打开了一个得天独厚的成长空间。报表显示,此前的4年里,建业每年的销售收入分别为5亿元、8亿元、13.6亿元、20亿元,利润率保持在13%左右。“今后5年,是建业的战略攻坚年。到20周年(2012年)的时候,建业每年的开发面积将达到500万平方米,每年利润会比今天的企业价值还要高。”胡葆森说。
除“省域化战略”外,建业集团还有另外一个资本战略。源自《中国经营报》的消息表明,如今全资控股上市前河南建业的外资公司为JoyAscend,注册于开曼群岛,注册日期为2007年年初。
JoyAscend公司的股东总共由三方构成,分别为同为离岸公司的JoyBright和SuperJoy以及一家名为 Capitaland(cayman)的公司。胡葆森则100%控股JoyBright,而Capitaland(cayman),实际上就是凯德置地在开曼群岛注册的公司。
现在已日渐清晰的是,胡葆森引入凯德置地,完全是为上市过程的技术性操作而做的准备,引入境外战略投资者,恰恰是推动建业集团最终登陆香港联交所的关键一步。正是凯德置地的介入,使建业集团的上市步伐越来越快。
去年12月,凯德置地通过其全资子公司投资5亿元人民币,成功控股建业集团29.75%的股份。今年8月,凯德置地再次投资5亿元人民币,使其股份从29.75%上升到36.14%。2006年,凯德置地帮助建业集团做了PE(私人股权投资基金),建业集团也按照国际投资者的标准,调整了管理架构、产品要求、股权要求等基础工作。
今年年初,为了获得建业集团在香港IPO的保荐商资格,世界知名券商摩根大通和摩根斯坦利曾展开激烈竞争,最终摩根斯坦利与建业集团达成独家合作协议。由此,建业集团的上市保荐人为摩根斯坦利。据了解,建业发行股票的规模大约为40亿股,IPO询价在2港元左右。
【资本逐鹿】海外资本浪潮袭向“二、三线”城市
实现海外上市,就如古时候的秀才要考取功名一样,对任何一家公司来说都不容易。不过,由于有海外资本的帮助,有不俗表现的房地产企业的上市梦想,也能一蹴而就。海外资本的帮助标准,不外乎两个:是不是行业领袖,有没有盈利模式。
尽管新版的《外商投资产业指导目录》使得海外资本直接进入国内房地产业变得日益困难,但是在二、三线城市,海外资本以PE的方式涉足房地产开发,并没有面临太高的门槛。海外资本正通过增资、入股、收购等“曲线”方式,加快其进入二、三线城市房地产市场的步伐。
国家统计局数据显示,今年1至10月,全国房地产开发企业利用外资483亿元,增长67.6%;企业自筹资金9317亿元,增长38.0%;外资增长速度明显高于内资。外资投资房地产虽然仍集中在上海、北京、深圳等地,但增量资金已逐步向二、三线城市转移。
戴德梁行的一位分析师证实:“目前我们接到很多国际客户的查询,绝大多数都是有关投资内地二线城市的机会,其中有的投资基金更要求将全国20至30个二线城市进行比较,向其推荐最具投资价值的城市。”
2006年8月,美国的EI中国和蓝山中国联手向鑫苑注资2500万美元,4个月后,他们追加投资5000万美元。与此同时,鑫苑(中国)开始向国内一些二线城市快速扩张。在短短一年多时间,先后在郑州、成都、济南、合肥多个城市斥资近30亿元拿地。时下,鑫苑(中国)在全国的在建项目共14个,可建面积260万平方米。
像鑫苑(中国)一样,被海外投资基金相中的二线房地产企业不在少数。在河南,凯德置地通过其全资子公司投资5亿元人民币,成功控股建业集团29.75%的股份。在成都,凯德置地与置信实业合资成立了置信凯德开发公司,先后拿下总占地约1500亩的数个开发项目。
通过与内地房地产企业合作,海外资本沿着“通用”的“注资—圈地—开发—做强—上市”路线图,获取高额的投资回报。对于二、三线城市的人们来说,原来神龙见首不见尾的“国际炒家”,其实已经在你身边。
活跃于二、三线城市的外资中,海外资本,尤其是私募股权投资基金格外惹眼。其与房地产企业合作,一方面,使得这些企业在“从紧的金融政策”下获得“输血”资金,另一方面,也通过顺畅的退出机制,使自己获得高额利润。
“资本来到人间,每一个毛孔都滴着血和肮脏的东西。”马克思的这句名言,从某种意义上讲,正是海外资本浪潮袭向“二、三线”城市的一个注解。
仲量联行发表的报告也显示,很多二线城市开发项目的平均利润能够达到30%,而一线城市的预期利润率,则在10%至20%之间。由于城市化进程的加快,二、三线城市的房地产市场不断被推高,又由于二、三线城市开发商的综合成本可以大大降低,有利可图,所以嗅觉敏锐的海外资本,就把魔杖舞向了高回报率的二、三线城市。

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