潘石屹：举头三尺有神明 北京房地产, 潘石屹, 房地产商, 生意人, 开发商

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上市的话题不说，房价的问题不谈，政府的做法不论……2006年，一向被媒体称之为“爱作秀”的北京房地产大佬潘石屹似乎淡出了媒体视野。
老潘拥有生意人的精明和狡黠，当他背负太多的时候，反而去找最简单的方式释放。
心底最真的那份淳朴使老潘在情感纠葛上选择退让。偶尔地阿Q一下，似乎使他更能有所反省和觉悟。
2006年终于过去了。对于房地产商来讲，2006年是他们想说又不敢说话的一年。违法土地的收回和腐败官员的落马使得房地产开发商人人自危，地产新政接二连三地出台，让开发商们变得异常谨慎和低调……
近日，SOHO中国赴港上市再次成为业界关注的焦点。而在其上市传闻的背后，还紧跟着华远地产、中远地产、方恒地产等众多北京房企谋求上市的消息。这些涉及上市传闻的房地产公司对“上市”二字毫无例外地选择了沉默，潘石屹也不例外。
前车之鉴 绝口不提上市
“无可奉告”，“我们这次访谈可以结束了”。采访刚刚开始，老潘便让记者吃了闭门羹，他明确表示，上市的话题一概不提。
潘石屹回避的话题恰恰是证券市场投资者关心的问题。采访潘石屹之前，记者采访了一些机构投资者和股民，他们对SOHO中国迟迟不上市表示质疑。企业上市不仅能够筹集发展资金，而且能建立一个融资平台。哪家企业能保证每时每刻资金充足？又有哪家企业会嫌融资渠道太多呢？
其实，SOHO中国早在2002年就打算在美国和香港同时上市，但潘石屹当时的高调并没有给SOHO中国带去良好的预期，最终上市计划流产。
有道是“一朝被蛇咬，十年怕井绳”。有了上次的教训，对传闻中的SOHO中国上市，潘石屹此次谨慎再谨慎应对也就可以理解了。近几年，房地产界政策变幻莫测，老潘一改此前的处事风格也情有可原。
中信证券研发中心总经理王德勇表示，“作为地产企业，现在应该抓紧上市了，因为今后房地产的发展主要依靠资本力量。”王德勇建议房地产企业最好选择在境内上市，因为当今境内的资本市场融资环境远远好于境外，融资效率也非常高。无论是在发行价格还是融资成本方面，境内市场都具备相当大的优势。
房地产一直属于负债率较高的行业，融资对于地产企业而言已是迫在眉睫。而潘石屹似乎从不为缺钱发愁，“我们近四年半的时间，资产负债率是零，这四年半，我们没借过银行一分钱。虽然最近刚向银行借了一些钱，资产负债率也就是20%～30%。”
对于如何控制资金风险，老潘觉得自己做得好就行，给别人出主意，别人也未必会听，每家企业都有自己的融资手段和独门绝活。为了表明不是在敷衍记者，老潘举了顺驰中国董事长孙宏斌的例子，“他就有自己的融资办法。”
乐得其“所”土地增值税影响不大
2007年1月16日，国税总局公布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求自2月1日起正式向房地产开发企业征收30%～60%不等的土地增值税。清算土地增值税的消息一出，中国股市可谓是“春江水暖鸭先知”，68只A股房地产股票中有26只跌停。同时，香港股市也有十几只房地产股下跌，仅一个上午，100亿港币市值付之东流。
第二天，十几家上市公司发布公告，“政策的出台对我们没有影响”。有没有影响，股民一目了然。据专家介绍，土地增值税清算会普遍加大房地产开发企业的资金压力、压缩利润空间，使行业毛利率平均下降10个百分点左右。
“对SOHO中国没有任何影响。”潘石屹看出记者的半信半疑，继而解释，“第一，SOHO所有的项目都是预提，土地增值税这个文件下发之前（2月1 日），我们已经主动按照原来的土地增值税条例上缴了，所以对我们影响不大。比如，我们去年就把现代城这个项目的土地增值税全都交完了，一分钱不欠。第二， SOHO的会计事务所是毕马威，他们的预提额都非常保守，所以对我们现金流量不会有什么影响。”
起初，潘石屹对毕马威的严谨并不认同。在得知同行中很多地产公司没有预缴土地增值税，而毕马威却要SOHO中国按照100%的比例预提的时候，潘石屹曾觉得不公平，因此多次与毕马威讨论此事。但是毕马威一直坚持，认为必须按国务院1993年12月下发的文件执行。
其实，土地增值税是个被束之高阁十多年的老税种。毕马威所指的文件就是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，早在1993年即已经出台。当时出台该文件的目的是为了抑制海南疯狂的房地产投机，短期效果十分明显，沉重打击了投机商。但是，该文件出台以后并未得到严格的贯彻实施。
至今，房地产公司清缴土地增值税非常少，大都采用按照销售额的1%预缴的方式。潘石屹解释，“清缴是一个特别复杂的技术问题，熟悉这个过程的人会发现，各个地方的政策都不一样，但都不是用清缴的方式，而是用预缴的方式。”
按销售额1%计提够交土地增值税吗？记者从几个专家处得到的答案都是“远远不够”。从几家上市公司的三季度报告来看，即使按照30%的最低税率计算，应缴土地增值税平均占到销售额10%以上。高利润的商品房、别墅、高档公寓项目应缴纳的土地增值税就更高。
王德勇告诉记者，“这个政策对预提了增值税的地产企业影响较小，但是也有影响，即使是按照1%的税率足额计提，企业的现金流和日后的土地储备也都有影响。”据了解，68家A股房地产上市公司中，已经进行预提的还不到一半，其中，大部分预提也是近几年才开始的。难怪会有如此多的房地产股票“大惊失色”。
毕马威的谨慎得到了好的结果，让SOHO中国避开了此次“清算”风险。任凭外面人喊马叫，老潘现在心里美滋滋的，跟没事儿人一样。
痛斥潜规则 坚守房地产
近几年地产界风云变幻，很多地产商就此打起了转行的主意。今典集团的张宝全要去拍电影，万科的业务更是涉及了物业管理、旅游、金融投资等多个领域。看着身边的人不务正业，“小地主”潘石屹依然选择坚守地产这个领域，他的理由很简单，“我对房地产的发展很乐观”。
潘石屹给记者列举了这样几个数据：2006年，北京一手房的销售额超过2000亿元，新房售出18万套，其中不包括写字楼。“一年2000亿元的销售额，这是多大的购买力啊，全中国哪个行业年销售额能超过2000亿元？”潘石屹的感叹说明他对这种市场表现非常满意。
地产市场的销量带给潘石屹充足的信心，同时，潘石屹看重的还有二线城市的潜力。“中国的房地产业刚刚发展，城市里虽然高楼密布，但是农村里还都是土坯房。中国房地产还有特别大的发展。现在北京、上海的市场发展起来了，但是二线城市还没有发展呢！”
地产市场的发展前景让潘石屹选择了坚守，但也有让他感觉受束缚的地方，比如土地交易价格的不透明。
2003年以前，房地产商异地发展处处撞墙，其中大部分原因在于土地政策不透明。如今，这种情况更是“王小二过年，一年不如一年”。
潘石屹给记者列举了广渠路地块的例子。负有“地王”美誉的广渠路36号地段是众地产商追求的对象，这场招标引来了十三家地产诸侯竞逐。其中包括华润置地、世茂集团、富力地产等。
但是，最终的招标结果却让业界大为不满，出价的第一名到第五名都没有中标，中标的第六名是北京城建和城开公司联合体，这两家公司均是北京市国资委的旗下公司。有媒体报道，这家公司没有能力进行一次性付款，而一次性付款却是招标前的明文规定。
事隔多日，潘石屹依然对此事喘不匀气，“排名靠前的都是实力雄厚的公司，拿着真金白银去竞标，第六名没有资金，没有能力，为什么还会把项目交给他们？现在这样的事情接二连三地发生。”
潘石屹很明确，“无论政府‘招拍挂’的标准有多极端，只要之前定下了一个标准就行。价格的不透明对整个地产界不公平，政府税收也会减少，对消费者也不公平。占了便宜的就只有一个，就是中标者。”
2004年后，“协议出让”的土地交易方式基本上不再采用，“招拍挂”成为主要交易方式。这对于提高土地交易过程的市场化、透明度和公平性均大有裨益，在一定程度上遏制了土地交易中的腐败，减少了国有资产流失。但是，“招拍挂”机制虽然总体上优于“协议出让”，却并不能保证解决土地交易过程中存在的所有问题。
一个制度的设计和执行如果出现不当，会扭曲一个行业的游戏规则。老潘希望地产界不会像娱乐圈那样，形成一个“潜规则”，否则将对行业贻害无穷。
“谈房价是在招惹政治”
房价，老百姓最关心，地产大佬们也就此话题高论连连。但此次增值税政策出台后，地产界的“快嘴”们像被绑了嘴的鱼鹰，皆缄口不言。据知情者透露，原来在政策出台之时，政府领导把潘石屹等几个“快嘴”召集在一起，谈论了一个下午，希望他们不要再对出台的政策进行评论。而潘石屹等人当着领导的面答应了，从而形成了口头承诺。
《新财经》：近年来蜂拥而出的政策条文也好，规章制度也罢，影响的无外乎还是房价，您觉得2008年房价走势会是什么样？
潘石屹：我从2003年开始就再也不提房价了。
《新财经》：您2004年还在提，并且发表了《2004年北京房地产将要发生的事情》，预言“房价会涨”。
潘石屹：那是2003年春节，阳历已经到了2004年了，我一共写了四条，写完之后，各大媒体转载。最后《21世纪经济报道》给我做了一个整版报道，说是建设部不点名批评潘石屹，我说你这不是糊弄大家吗？不点名怎么能说是批评潘石屹呢？我还说是在批评你呢。
《新财经》：我知道您的处事风格一向很谨慎，既然不愿意谈房价走势，那么，我想知道，近两年房价的上涨跟2008年奥运会有关系吗？
潘石屹：有关系。（潘石屹意识到记者欲从侧面了解房价问题，他的回答变得简单而谨慎。）
《新财经》：听说其他举办过奥运会的国家房价有这样的走势：奥运会前两年房价都上涨，奥运会之后很快下跌，中国会有这种趋势吗？
潘石屹：这要看跟哪个国家比较。我觉得奥运会的举办让老百姓从心理上感觉房价会涨，但是除掉心理因素，从房子价值来看，有相当一部分是所处城市设施的价值。如果有故宫，有各种好公园和学校等配套，尤其是地铁，这个城市的价值自然会在房价中体现，房价自然会高。相反，生活成本非常低的城市，房价就相对较低。北京和悉尼是完全不一样的，北京是投资了几百亿美金建基础设施，包括奥林匹克的场馆、公园，等等；所以，房价的价值是要把基础设施的价值表现出来。而悉尼人太少，办完奥运会后，很多东西就拆掉，还原成绿地了。北京很多建筑都是永久性建筑，包括CCTV，包括地铁。
《新财经》：这么说2008年的房价不会下跌，是否会有一个价格回旋的余地？
潘石屹：不好说，太复杂了，不光是复杂。而且房价问题是特别政治化，特别情绪化的东西。
当“草根”遭遇爱情和信仰
老潘的博客上有一篇审视《爱情、信仰和死亡》的文章，但当谈及到自身的爱情、信仰和死亡，老潘显得非常平淡。
老潘认为自己是个不懂浪漫，比较死板的人，“每个人心里对浪漫的定义是不一样的。”老潘眼中的浪漫还仅限于最基础的表达方式，比如，送个玫瑰花，一起喝杯酒等方式。形成这样的认识，与他的少年生活有着直接关系。
潘石屹在农村一直生活到十四五岁，正是一个人的世界观、价值观和表达方式形成的时候。但在偏远的山村，每天听见的多是猪叫和鸡叫，几乎不需要什么表达方式。“那个环境对我世界观的形成很重要，比如人性的淳朴和乐于助人等方面品质的形成。而浪漫是一种表达方式，身体的、语言的，包括各种各样的方式，我的表达方式是特别弱的。”
老潘和张欣的婚姻曾被视为土鳖与海归的结合。他们的生活里几乎从不谈钱。“钱对我们来说已经不是约束了，我们吃什么，喝什么，去哪儿度假，让孩子上什么学校，坐什么样的车，都已经不是约束了。主要是态度，比如别人都觉得我的办公室小，但是我觉得这都不是钱的问题。”
的确，潘石屹的办公室是记者采访过的董事长中最小最简陋的。从外面看，他的办公室像个白色的火柴盒，空间仅比相邻的副总办公室大些，十几平方米而已。里面除了一张办公桌、一张会议桌，就是两列长条的矮柜，权当是书柜了。
接受采访之前，老潘刚刚买回来一辆新车。在选车过程中，他一度在41万元和89万元的价位之间徘徊，最终选择了一部89万元的车。“这个89万元的车具有丰田的一个新技术，当高车速的时候，它会主动给电池充电，如果车速降下来，它会把发动机关掉，靠电池运行。”
老潘所说的这款车配备的是最近盛行的油电混合动力系统，属于环保型车，在汽油消耗量相同的情况下，行驶里程可比传统汽车多出20%。
“我觉得这个车的价位特别高，因为我选的这两款车在内部配置和外观方面差不多，仅是多了一个系统就多付了三四十万元。”老潘说这些不是为了显摆，而是为了说明他对新技术、新理念的认可和尊重。
的确，以老潘现在的身价，即使他穿个假名牌，别人也认为那是真的。他不会认为买辆车有多贵，更不会将车列入奢侈品的行列。
老潘不无得意地透露：“公司里的钱都归我管，张欣只当‘甩手掌柜’，虽然她是华尔街出身。”
信仰方面，老潘自认是个有神论者，“我相信神明的存在”。这让记者没有想到。“我觉得人的精神方面要干净，人需要有信仰。如果一个人没有信仰，说假话跟说真话一样，那就肮脏了。拥有信仰可以让我们处处以诚实、团结、为别人着想作为最基本的原则。”
在大多数人心里，“神明信仰”是人们精神上的寄托和安慰，它有别于宗教信仰。但是，不管你信仰的是何方神圣，敬不敬在心。
在潘石屹眼里，消费者就是他敬畏的神明，要日行一善。老潘建立了一个基金会，2006年向教育、医疗、环境等方面捐赠了630多万元。
潘石屹在农村一直生活到十四五岁，正是一个人的世界观、价值观和表达方式形成的时候。“那个环境对我世界观的形成很重要，比如人性的淳朴和乐于助人等方面品质的形成。
老潘暗中“话聊”孙宏斌
孙宏斌一度给人们狂妄、另类和激进的印象，为了达到急速扩张的目的，他在半年多的时间里从国内各主要城市的地产商手中抢走了上千万平方米的土地。这样的土地规模，至少能够保证开发100个中等大小的楼盘，足够支持一个大型房地产公司十年里高速发展。顺驰这种“从规模放量，用速度扩张”的模式被业内人士毁誉参半。
潘石屹介绍，王石一直质疑孙宏斌的做法。几年前，王石一见孙宏斌，气就不打一处来，不光是在私下，即使是在大会上也会当面“喝斥”孙宏斌，“你瞎吹什么牛。”王石一直认为，房地产公司不能像孙宏斌那样做。在王石眼里，孙宏斌是个疯子。
老潘给记者描述了一件有趣的事情：陈劲松和王石两个人正在桑拿，聊了一会儿，突然进去一个小伙子，拿起一桶水倒在热石头上，屋子里顿时闷热难耐。陈劲松叫喊着“热得不得了”，就出去了。王石就跟小伙子咬着牙在桑拿房里较劲，后来小伙子承受不住也离开了。陈劲松进来对王石说，“您真行，把他熬走了”。王石说了一句话，“这小子就好比房地产界的孙宏斌，搅局来了，千万要坚持住，不能输给他。”
潘石屹借王石说事儿，好像事不关己，但实际上，就像王石一样，看得出他是在暗中与孙宏斌较劲。
钟情博客：拿得起放不下
“潘石屹是个不停翻身的人”，这是大多数人对他的评价，时不时拍个电影，写个博客，办个SOHO小报。
老潘对现在的生活状态非常满意，每天上午写个博客，听上一个小时的音乐。博客是老潘比较钟情的平台，但内容都是他写在本子上，然后让秘书敲进去的，老潘急不可耐地拿出一个非常普通的笔记本翻给记者看，然后孩子气地告诉记者，“我已经写了好多这样的本子。”记者看到笔记本上密密麻麻地写满了字。
老潘的秘书每天除了整理博客，还有一项任务就是删除垃圾回帖。“我让秘书见骂人的评论就删，因为我的博客我妈也看，我爸也看，这样的回帖既不传播知识，也不给人启发，没有任何好处。”
据记者了解，很多名人的博客都为此关闭了，因为太多骂人的回帖让他们感觉很不舒服。为了父母的尊严，他们关闭了自己的博客。但老潘并不打算这么做。
火烧欠账单：演绎释怀的快乐
过了猪年，老潘就45岁了。人到中年，除了喜欢回忆，同样学会了释怀。不久前，老潘将一张写满名字的纸一把火烧掉了，“这都是长时间欠我钱的人”。
这是一张欠账单，上面有近20个人，最早一个借钱的至今已有七年。据老潘回忆，那是他的同班同学，由于犯事跟他借钱。当时老潘的资金也很紧张，但依然借给他10万元，后来又借了3万元。此后该人杳无音信。
金钱一度拉近了潘石屹和朋友之间的关系，但是从总体来说还是愈走愈远。这是金钱的诱惑还是人性的贪婪？
“失踪”的这个人是时间最早，也是借钱最少的一个。最多时候，老潘借给人家300万元。“烧掉名单只是心理上的一个寄托，否则总是有个疙瘩，我现在真的释怀了。”
怨恨掩盖人性中那些善良淳朴的本质，怨恨也会使各种矛盾发生转化。看破释怀也好，“精神胜利法”也罢，都是潘石屹心理的自我按摩，老潘现在真的舒服多了。
老潘的“释怀”让记者想起了那副有名的佛门对联，“藤杖一条，拿得起才能放得下；禅门两扇，看不破就打不开。” 潘石屹一切全凭真心做事,只求对得起头上神明。