投资美国房产：房价虽低 赚钱很难 抵押债券, 次贷危机, 霍普金斯, 美国楼市, 房地产市场

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　美国约翰霍普金斯大学凯利商学院金融学及房地产学兼职教授，在美国房产金融业从业十多年，同时也在美国联邦房贷公司(“房地美”)担任风险及建模总监。
　　近日，陈剑回成都探亲。就房地产市场的一些热门话题，本报记者对其进行了采访。
　　观点一：可以考虑开发资产抵押债券
　　记者：引发次贷危机的房地美和房利美资产规模都非常大，这是否是导致风险评估不足的原因？
　　陈剑：2006年就曾经有人预测过美国楼市泡沫，但是当时公司高管有其他的考虑，购进了一些次优和次贷债券，导致信用风险损失，使得资本金准备不足，这两者的杠杆率都很高，导致最后资本耗尽。
　　现在看来，如果当时有更多风险人员的声音的话，或许会不一样。但是公司的决策并不单是由风险人员来定的，据我了解，金融危机之前，美国对风险控制的重视不够，但是现在很多公司都有了首席风险执行官，他们管得很多，几乎有一票否决的权力。
　　在控制风险的同时，我觉得中国可以考虑开发资产抵押债券，因为银行手上有太多的抵押贷款，社会上有很多的资金在寻找高回报的产品。其实对一些还算安全的贷款，可以开发，进行资金的重复利用。流通速度加快，产生重复效应，从长期来看有更高的回报。
　　观点二：投资美国房产，不是好的选择
　　记者：美国的房价持续五年下跌，到美国去进行房地产投资的时机到了吗？
　　陈剑：美国的房价和中国的一线城市相比确实比较低。如果到美国投资是为了获得租金收益的话，我觉得并不是一个特别好的选择。首先，外国人在美国买房子，不太容易贷到款；其次，美国每年都要上缴房产税，对于房屋的持有者来说成本并不低；另外，如果人不在美国的话，还需要请物业公司管理，这也是一笔不小的开支。美国房屋租金收益每年大约在10%—15%之间，除去托管费用，收益更低。
　　按照现在大部分国人的心理，买房子是想等房价涨了再卖，但美国民用房屋短期并不看涨，反弹可能需要四五年的时间。有这些钱还不如投资到其他领域。如果有大量的资金要进行专业的房地产投资，倒是可以考虑购买大型的商业公寓出租，这可能需要研究一下美国相关的法律、政策以及对外国人投资的限制等方面的情况。
　　观点三：平抑房价，税收是重要手段
　　记者：目前中国部分城市开征房产税，对此您有什么看法？
　　陈剑：尽量用税收和财政的手段来进行楼市调控，而不是行政的手段。要平抑房价有很多办法，税收其实是非常重要的手段，房地产税可以抑制房地产投机行为，它让购房者的持有成本上升。征收房地产税，我认为是大势所趋。
　　记者：房产税率在什么样额度比较合适？
　　陈剑：美国的税率大约为房价的1%。地方政府最大的收入来源就是房产税，大约占到地方财政收入的60%-70%。房子能卖多少钱，能租多少钱？只要有一个数学模型就可以估算。中国其实比美国更容易建立这样的模型，因为美国的房子大多是独立一屋，每块地都不一样，周围的环境也不一样，但在中国，面积乘以平均价格，就能算出房子大约值多少钱。深圳和杭州现在已开始做这样的房屋估价，我相信国内会越来越规范化。