往昔“红五月”热闹场面未再现，链家中介今年五月北京期房成交量价齐跌。据北京房地产交易管理网提供数据显示，5月商品房期房住宅签约6139套，环比下跌1.3%；签约均价19710元/平米，环比下跌3.8%。北京房地产交易管理网数据显示，截至5月31日，5月商品房期房住宅签约套数为6139套，环比4月下跌了1.3%；签约均价为19710元/平米，环比4月20480元/平米下跌3.8%，再次跌到2万元以下。往昔“红五月”的热闹场面未再现。链家中介发改委祭出的房地产调控利剑——“一房一价”实施已经满月，然而，开发商见招拆招的情况普遍存在，部分城市从昨日起才正式开始实施“一房一价”。
今年春节，记者到位于苏州工业园区的南山巴黎小区探亲，链家中介发现小区内除了部分房屋有人居住以外，60%以上的房屋闲置。链家中介一套由中介以180万价格代售的毛坯房，以1000多元的价格租给了拾荒者供居住和放置回收的废旧品。日前记者从这家中介公司了解到，这套房屋仍未卖出，链家中介但在中介公司登记的销售价格已经涨到了205万。链家中介针对楼市的这些特殊情况，专家分析其产生原因在于四个因素。一是在目前物价高涨、通胀预期较高的情况下，链家中介我国实际利率持续为负，导致货币需求下降，投机冲动上升；二是大量的灰色收入需要“安全”的庇护所；三是中国大众从未经历过全局性房地产泡沫。此外，还有一些投机者认为，政府不会眼睁睁看着房价回落。
“五一”期间，本应闪亮登场的“一房一价”出现“哑火”，链家中介亮相伊始就被贴上执行不到位的标签。记者调查发现，开发商“阳奉阴违”的价格申报方式制造了阴阳房价，给购房者以享受折扣的假象。以苏州为例，在售15个热点楼盘，链家中介申报价格与公示价格差距在2000元/平方米以下的只有3个，6个楼盘价格差在5000元/平方米以上。不过，最离谱当属海尚壹品，其房源公示信息显示，35号楼106房源公示价格14400元/平方米，优惠后单价为13800元/平方米，而在交易管理系统里，链家中介该套房源申报价格为25000元/平方米，链家中介这一高一低间的差距竟达11200元/平方米。开发商把“高报低开”这一游戏规则诠释地淋漓尽致。人为减少住宅供应量是从房价高报低开中分流出来的另一思路，在实际开盘时，链家中介对少部分楼盘进行折扣销售，而另一部分则按申报的价格销售，以致乏人问津。
“一房一价”执行不到位还体现在，链家中介部分城市并未按照国家发改委的要求从5月1日起开始实施，或是没有落实地方版执行、惩处措施，其中不乏上海、武汉这样的一二线城市，直至5月末，这些城市方下达执行“一房一价”的相关细则。昨日起，江西《商品房销售明码标价规定》实施细则正式推行，商品房、二手房和保障性住房均要求一房一价明码标示。随着政策的有效落实，链家中介整个房地产市场将更加规范，与此同时购房者能进一步透明消费。开发商应当明确标示以下与商品房价格密切相关的因素，包括开发企业名称、预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、楼盘名称、坐落位置、容积率、绿化率、车位配比率，链家中介以及楼盘的建筑结构、装修状况以及水、电、燃气、供暖、通讯等配套情况。
多数社会民众认为，正是由于这些买了房不住的投机炒房客的存在，链家中介推高了房价。因此，空置房多的现象在社会上引起了强烈反响，链家中介并一度引发民间自发“晒黑灯、查电表”集体行动。专家认为，这反映出房地产行业对立阵营间日益深重的矛盾。链家中介田锋介绍，今年北京计划供应经营性用地1770公顷，其中包括商品住宅用地1220公顷，商服用地550公顷，链家中介另外，还将安排保障房用地1330公顷，占全年住宅用地供应总量的52%。从前5个月的土地成交情况看，链家中介北京土地市场运行平稳，居住用地成交地价趋于理性，宏观调控初见成效，商服用地受到市场关注。
在用地坐落方面，链家中介今年进一步向新城及城南地区倾斜，继续加大轨道交通沿线及重点产业园区用地的供应。其中，通州、顺义、大兴和亦庄四个重点新城占42%；丰台、大兴和房山等城南地区占50%；轨道交通沿线拟供应土地面积约500公顷；链家中介重点产业园区用地拟供590公顷。“在供地时序上，上半年，主要是优先安排保障房地块，力争在前3个季度完成保障房地块供应。链家中介6月起，将加大商品住宅用地的供应。”田锋说。
随着调控政策的落实，楼市成交持续低迷，房地产开发商的资金压力成倍增加。越来越多的中小房企或转让在建项目、或被大型房企收购，甚至撤离地产市场，房地产行业的整合进入加速阶段。实际上，此轮地产行业的整合是楼市调控的必然结果，链家中介从长远看有利于整个行业的健康发展。当前，地产商面临的最大压力是资金压力。央行自去年年底以来已经4次加息，链家中介今年以来5次上调存款准备金率，直接限制了银行向地产企业的放贷能力。链家中介除利率压力外，房地产信托、海外发债等融资渠道的成本也持续上升。与此同时，由于降价预期的存在，遏制投机需求的限购、限贷、限价政策陆续出台，链家中介导致地产成交量持续低迷，通过销售回款更加艰难。Wind数据显示，截至2011年一季度，两市136家地产上市公司的存货金额高达9865.14亿元，与2010年同期的7041.46亿元相比，增幅超过40%。
据业链家中介内人士介绍，造成空置房的原因主要有三个方面。一是投资而非自住，一个业主持有三套或以上物业，一旦非自住物业无法顺利出租，就空置下来。二是发展商在售项目经过几年的销售，仍旧未售出的单位，形成空置。三是房屋因经济纠纷被法院查封或冻结而形成的空置。在正常情况下，投机者会因为高空置率止步不前。链家中介然而，中国楼市却存在一个怪象，就是空置率居高不下，链家中介而房价还持续走高，两者形成了鲜明的对比。这种情况在中国楼市并非罕见。以惠州为例，链家中介尽管惠州多个楼盘出现黑灯瞎火现象，但是今年以来，在全国房地产趋势不明朗的关键时间节点上，链家中介惠州楼市依然走出了量价齐升的态势，城区住宅成交均价也涨到了每平方米6000元以上。
在这种情形下，地产企业之间展开了一系列的整合举动。清科研究中心发布的《2011年第一季度中国并购市场研究报告》显示，链家中介今年一季度地产行业完成并购32起，在全部行业中位列第一。链家中介进入4月以来，已经有弘业股份、宏达股份和金发科技等多家非地产主业上市公司抛售地产股权。业内人士指出，在政策宽松的2009年，利用资金杠杆开发房地产利润十分丰厚，链家中介几千万的投入很容易获得几千万的回报。诸多企业当时竞相开辟房地产业务，链家中介也正是这批企业在此轮调控中最先退出地产市场。与此同时，国家发改委已开始研究在商品住房领域采取“反暴利”措施。
地产行业回归正常利润水平，是行业健康发展的前提。中小房企的撤离将导致大型房企扩展全国市场。通过并购，大型房企可以在短时间内低成本获得土地，链家中介有助于加快土地资源的利用效率。但是应该注意到地产行业整合也面临一些问题。链家中介有业内人士认为，部分中小房企通过“本地优势”获得土地本身就是一种非市场化因素干扰的表现，这种“本地优势”会不会借助整合形成新的利益传导链条，链家中介值得业界深思。清华大学房地产研究所所长刘洪玉指出，链家中介倘若这些中小房企廉价获得土地之后转手倒卖给大型房企形成产业链，这势必将成为房地产行业发展的新隐患。 |
发表于 2011-6-10 13:17
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