楼市退烧再开药：拿地首付最低五成 监察部, 财政部, 国土资源部, 审计署, 房地产市场

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治标先治本，在中央明确提出遏制部分城市房价过快上涨势头之后，有关部门首先开始对高烧的土地市场动刀。

　　财政部、国土资源部、央行、监察部和审计署最近联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地的首付款比例提高到了五成，而此前地方大多执行20%～30%的首付政策。

　　中国社科院研究员杨重光认为，此举类似于提高买房的首付比例，会加大购买方的资金压力，反映了中央政府试图对当前偏热的房地产市场进行调控。相比此前企业在拿地后付款环节的宽松，此后政策上将有所收紧。

　　值得注意的是，相比于2006年三部委下发的《国有土地使用权出让收支管理办法》，此次发文部门加入了监察部和审计署，更加凸显了监督职能。

　　上述通知还提出，地方要“不折不扣”地将土地出让收入全额缴入地方国库，实行彻底的“收支两条线”管理。官方数据显示，自从1987年土地有偿制度开始初步建立至今，我国土地出让收入已逼近6万亿元。

　　降温土地市场

　　2008年受房地产市场低迷影响，国内重点城市土地市场也萎靡不振，时常出现多宗地块无人问津或者以底价成交的情况。这种情况下，北京、深圳、南京一些重点城市相继出台托市政策，调整了土地出让金的缴纳方式。

　　由于中央政府此前在一系列规范土地出让的政策文件中，允许开发商一次性或者分期缴纳土地出让金，同时又没有对首付比例做出明确规定，这就给了地方执行上的操作空间。

　　降低土地出让金首付比例的城市有不少，其中，CBN记者此前曾独家报道，在北京今夏的四块地王中，除广渠路15号地土地出让金需要一次性付清外，其余的三块均约定在签订合同后的三日内支付土地出让金的20%作为定金，剩余部分可以在180日内付清。

　　北京土地整理储备中心负责人本月初也透露，新近在北京顺义以50.5亿元的天价拿下一地块的大龙地产，也是在签订土地出让合同时缴纳了20%的首付款，余下的40亿元可在半年内付清。

　　CBN记者也获悉，在南京，包括保利以17.9亿元拿下的栖霞区马群大庄6号地块在内的数个高价地块，其土地出让金的首付比例均在30%，其余部分可另行在一定期限内分期缴纳。

　　在今年信贷宽松的背景下，地方政府这种土地市场托市的政策，降低了企业拿地时的资金成本，客观上造成了今年“地王”频出的现象。

　　15日的国土资源部党组务虚(扩大)会议上，国土部部长徐绍史也表示，当前地产市场持续升温，量价齐升，“地王”频现，需要跟踪观察。

　　亚豪机构市场总监郭毅对CBN表示，开发商目前拿地过程中可“以小博大”，用少量的资金就能参与竞拍一块高价的土地，加剧了土地市场的竞争激烈程度。而提高首付款比例，实际上是提高了对开发商融资成本和资金运转能力的要求，为过热的土地市场降温。

　　土地市场过热也助推了地方的“土地财政”现象。目前，北京、上海两地今年的土地出让收入已超过700亿元，占到当地财政收入的约三分之一。

　　央企仍在天价拿地

　　郭毅认为，新的土地出让规定的推出说明，“在中央明确了遏制虚高房价的原则方向后，各个部委将会逐步出台相关细则予以落实。”

　　但也有观点认为，提高土地出让金首付比例的措施是一把双刃剑，可能会带来正反两方面的影响。

　　杨重光认为，提高首付比例后，短期内土地价格可能会有所压低。但也可能出现另外一个后果，就是大型的房地产开发企业拿地的垄断优势更加明显，而不利于中小开发企业。

　　这在今年已经有先例。今年北京广渠路15号地竞拍时要求土地出让金一次性付清，但竞拍过程依然激烈，央企背景的方兴地产最终以40.6亿元的价格获胜，而潘石屹领导的SOHO中国也跟拍到了39.5亿元的高价才放弃。

　　国土部下属中国土地勘测规划院一位不愿透露姓名的研究员认为，由于当前信贷依然较为宽松，土地市场并不缺少资金，提高首付比例政策能够发挥什么样的作用还有待观察。

　　在国企开发商的推动下，依然高烧的土地市场也证明了上述分析人士的担忧。昨日，保利地产旗下保利(北京)房地产开发有限公司用30.4亿元的高价拿下北京朝阳区东风乡高井村居住混合公建用地，这个价格是起始价的4倍多，最终楼面价达到23506元/平方米。

　　上述中国土地勘测规划院人士认为，是否会出现大企业拿地冲动更旺盛，小企业反而受到遏制的情况，一方面要看市场的具体表现，另一方面也要观察地方对政策的执行力度。“市场资金多，再多的土地供应难以应付企业的争抢。对土地市场影响最大的政策还是在信贷和财税领域，下一步要看这些方面是否有新的动向。”