何为资本运作。。。。 战略, 营运, 房地产行业, 房地产公司, 资本运作

susana

二、 房地产公司资本运作的基本思路　　（一）房地产公司与资本运作的关系　　1、资本运作对企业有重要意义。企业资本运作是以资本效益为核心的经营活动，旨在通过优化资源配置提高营运的效益，确保企业资本不断增值。资本运作作为众多企业的一种现代经营理念、经营战略和经营模式，是企业经营发展中的高级形式，它可以覆盖各类企业经营、管理的诸多方面，尤其是对实现企业管理体制和经营方式的转变，具有重要意义。　　2、房地产公司需要运用资本运作改善产业结构、盘活存量资产。房地产行业适合大规模生产，具有投资金额大、建设同期长等特点，要求企业具有相当的规模和实力。长期以来，因体制等原因，我国的房地产企业，形成了产业结构不合理、资产负债率过高、积压房产过多等问题，房地产企业通过资本运作来提高生产经营效率、改善企业产业结构、盘活企业存量资产，有着重要的现实意义。首先，从数量上看，我国的房地产企业已数量众多，但从企业规模结构来看，房产企业规模小、经营粗放、数量过多、生产分散、集中度低，难以发挥规模经济效益，造成了成本高、效率低、资源浪费等问题。所以，房地产企业完全可以利用购并重组等资本运作的手段实现分散式经营向集团化经营的转变。　　其次，盘活存量房产需要企业资本经营。存量房地产闲置，不仅不能实现其资本价值的增值，而且还会随着时间的推移逐渐增加其成本。为达到资源优化配置、提高经营效益的目的，通过资本经营、推动企业产权流动、盘活资产就显得十分迫切。　　（二）实现集约化经营，提升企业内在价值　　企业资本运作的能力在相当程度上受到企业内在价值的制约，资本运作和房地产企业本身的内在价值是一种相辅相成、相互促进的关系。一方面房地产业的内在价值发展需要通过资本运作来提升；另一方面，只有企业本身具有了较高的内在价值，才能较好地运用资本运作这种企业经营的高级形式。　　1、集约化经营，实现企业规模效应。中国住宅的发展方向是产业化，房地产的行业特点要求企业的发展趋向集团化、集约化。国家有关部门一直有意于支持一些有实力的房地产公司发展成为规模更大、管理更科学、效率更高的集团型开发企业。随着房地产市场的逐步成熟，消费者对住房要求的不断提高，房地产企业必然向规模化发展，实现从粗放式经营向集约式经营的转变。　　2、建立规范的法人治理机构，实现科学管理。这是企业集约化经营的重要体现，房地产投资的特点决定了一旦投资决策错误就会造成严重的损失，因此这一行业的投资约束应强于其他行业。目前，房地产开发企业大多依靠银行贷款和各种集资进行开发，由于投资约束机制弱化，有些房地产企业不顾债权人的利益，将借债资金盲目投资，造成房地产投资结构极不合理，经营风险大大提高。要有效防止此类问题发生，就必须深化房地产企业的改革，明晰产权关系，通过建立并完善法人治理机构，使企业建立明确的权责体系、科学的决策机制，规范运作，防止投资的随意性。　　3、调整业务机构，准确把握市场脉搏。为规范房地产业的稳步、健康发展，近年来国家出台的一系列有关房地产市场的优惠政策都是针对居民住宅的。这就决定了在未来的相当时期内，我国房地产市场上的畅销产品只能是居民住宅。针对这种市场，房地产企业应改变物业开发的思路，将所开发物业集中到有市场需求的居民住宅上来。把准了市场脉博。企业的经营效益、内存价值必然得到提升。　　4、科学技术是推动生产力的巨大源泉，房地产业的发展同样离不开其科技含量。在住房建造中加快开发和利用有关的新材料、新技术，亦是提升房地产业内存价值的一个必不可少的组成部分。　　（三）直接融资将促进房地产业的发展　　从融资体制上看，目前房地产公司大都是以间接融资方式为主的融资格局。而间接融资比例过大对我国房地产业的发展有诸多不利影响，有关人士也多次呼吁，我国房地产投融资体制亟待改革，走多方筹资之路。　　1、直接融资有利于房地产业的发展。提高直接融资比重，不仅可推动企业经营体制的改革和公司法人治理结构建设，而且可改善企业的财务结构，有助于充分发挥资本市场配置资源的作用，增强企业的资产流动性。近几年企业改革和证券市场发展的实践经验表明，提高直接融资比重。对于逐步解决包括房地产业在内的企业负债率过高、资本金不足等问题，具有十分重要的作用。　　2、资本市场的发展及法制的逐步健全，为稳步提高直接融资比重创造了条件。自从上海、深圳证券交易所建立以来，我国证券资本市场有了长足的发展，境内上市公司已从1990年底的13家发展到目前1000余家，另有45家公司在香港、纽约、伦敦、新加坡上市。这些上市公司在境内外累计筹资金超过4000亿元。我国在证券市场的法制化建设方面也取得了长足的进步，《公司法》和《证券法》公布以后，中国证监会又于99年7月29日和9月8日先后发布了《关于进一步完善股票发行方式的通知》和《关于法人配售股票有关问题的通知》，《中国证券监督管理委员会股票发行审核委员会条例》也已于目前发布施行，尤其是"第二交易系统股票发行上市试行办法"的即将出台，标志着我国股票发行审核工作已步入法制化、市场化的轨道。　　3、政策的宽松使房地产企业上市融资具有可能性。前些年，国家有关部门把房地产企业的上市作为限制范围，目前在被严禁六七年之后，房地产企业上市已开始松动。去年７月，国务院批准允许房企试点上市，使得符合上市要求、募集资金的投向符合国家的产业政策、有发展后劲及实力较强的房地产企业上市成为了可能。据悉，第一家房地产试点企业，已由建设部正式上报到证监会进入审批程序。　　（四）房地产证券化的多种选择　　根据国内外经验，房地产证券化的形式主要以下有六种：　　1、房地产企业发行股票成为上市公司。房地产企业根据有关国家法律规定，按照一定程序，经有关部门核准，改制为股份公司并发行股票。　　2、房地产企业买壳上市。在一个相当长时期内，能够发行股票房地产企业只是少数，有实力有远见的企业可通过收购上市公司间接进入证券市场，在这方面，北京的一些房地产公司做得较为成功，如中关村重组琼民源、北京万发房地产开发公司控股琼珠江、北京阳光房地产开发公司控股广西虎威、北京的世纪兴业投资公司控股中天企业、北京天创房地产开发公司买壳控股贯华旅业、北京光彩集团入主南油物业等。通过收购、控股上市公司进入证券市场必将加速这些企业的资本运作过程。　　3、以基金为表现形式的房产证券。消费基金，是汇集居民以住房消费资金积累为目的的住房资金；投资基金，是汇集投资者的资金投资于房地产的基金，这种基金一般不直接从事具体房地产项目的开发；第三种是资产运营型基金，即不进行项目投资活动，而是直接运作房地产资产，由此而产生经济收益作为基金回报。　　4、"准房地产证券"。这是在某些发达国家开展的一种已具备权益关系但未用证券化方式表现的基金形式，它们只要将权益以有价证券形式表现出来就构成房地产证券化，可称之为"准房地产证券化"。这主要是住房公积金和住房合作社两大类形式。据了解我国累计住房公积金每年以上百亿元的速度增长，发展的空间相当广阔。　　5、以债券为表现形式的房产证券。一种是直接的房地产项目债券，针对具体的房地产项目标的，由投资方或开发企业委托金融机构发行。这方面国内已有先例：1999年7月，深圳振业集团提出在海悦、翠海两个项目上尝试发行３－５年期附权流通证券 ，这里"附权"是指证券持有者可按约定价格购买房产的期限，到期结算时，投资者可选择现金形式的还本付息，也可以选择按事先约定的价格，优先购买已进入销售阶段的本次所开发的房产；第二种是派生出来的债券，即以房地产资产（或房地产财产权利）为担保，靠该资产收益偿还的债券。　　6、住宅抵押贷款证券化。它是指多种机构对住房抵押贷款进行包装组合，将一定数量的，在贷款期限、利率、抵押范畴类型等方面具备共性的抵押贷款以发行债券的方式出售给投资者，包括抵押债券及由抵押贷款支持、担保的各种债券。它将使整个住房金融市场与资本市场直接联系，降低了金融机构开展住宅抵押贷款的成本，扩大融资渠道，并为广大投资者增加新的投资机会。　　房地产的证券化在我国还处在初级阶段，其发育还很不充分，法规也不完善，但随着市场经济各种要素的培育和成熟，必将成为推动我国房地产发展的重要推动力。