万科5月份销售数据点评 东莞, 万科, 换手率, 建筑面积, 资金流向

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现价：8.38 涨跌：0.11 涨幅：1.33% 总手：757512 金额（万）：63597 换手率：0.78%
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　　事件：万科公布5月销售简报
　　2011年5月份，公司实现销售面积81.0万平方米，销售金额90.1亿元，分别比2010年同期增长72.4%和76.4%。2011年1~5月份，公司累计实现销售面积452.7万平方米，销售金额524.2亿元。
　　此外，2011年4月份销售简报披露以来公司新增加项目3个，均位于东莞，合计建筑面积为25.5万平，权益建筑面积为10.97万平。
　　我们观点如下：
　　5月份销售回升，好于行业增速。5月份，万科单月销售了81万平方米，环比增加19.5%，而34个主要城市的销售量合计环比增长了12.3%，万科销售情况好于行业整体表现。不过，我们可以看到，万科在4月份的销售量是比较低的，有些异常，根据我们了解，这主要是万科在一线城市的可售货源有断档现象，应该与去年年底至今年1月份加快销售有关。
　　销售均价稳中趋降。万科5月份销售均价为11123元/平方米，环比4月份11652元/平方米下降了4.5%；与前4个月的累计销售均价11682元/平方米相比下降了4.8%。销售均价的下滑，与项目资源系统性向二三线城市转移有关。
　　拿地扩张步伐放缓。从5月份的拿地数据来看，公司扩张步伐明显放缓，拿地面积处于今年以来的最低点；在销售没有显著回暖、地价没有明显下降的情况下，公司在土地投资方面将会较为谨慎。
　　投资建议。我们维持万科2011年每股收益为0.99元的预测不变，对应于目前股价仅7.9倍PE，在不考虑行业的因素，估值是十分便宜；同时，在目前严厉的政策调控之下，万科的产品面向首次置业、首次改善的需求者，有利于产品的畅销，这点从前5个月公司销售增长速度与行业销售增速的比较中可以看到，因此，我们维持万科“买入”评级。
　　风险提示：行业政策风险、销售风险。