[20110701]房地产：行业U型调整 股票震荡上行 房地产投资, 市场预期, 紧缩政策, 地方政府, 开发商

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投资提示:尽管政策十分严厉,但高增长和高通胀的经济环境使得地产行业的调整会低于市场预期,我们认为下半年将进入中央、地方政府和开发商博弈的关键阶段,开发商资金情况明显好于08年,而地方政府资金缺口明显差于08年,从而导致行业的紧缩政策难以严格持续的执行,我们认为行业将进入幅度有限但时间较长的U型调整期,而地产股票前期跌幅已过度反应了房价调整,未来将随着成交量的回升而出现估值修复,股价将震荡上行。

　　理由:行业判断:我们预测行业供给的高峰将出现在9、10月份,随着供给的释放,房价将进入调整期,房地产投资增速将明显回落,但与08年不同,较好的宏观经济环境和高的通胀水平使得行业的调整较为平缓,行业的调整较为可能通过时间换空间的方式完成;保障房的大规模推出将冲击一二线城市的郊区市场和部分三四线城市。

　　政策展望:1000万套保障性住房作为政治任务将进一步加大地方政府的资金压力,按我们预测今年地方政府资金缺口将超过2.3万亿,我们认为对地方政府融资适度放开将是必然,而保障房将是中央、地方和开发商博弈的一个突破口,未来扶持政策将向保障房倾斜,持续了一年半的地产紧缩政策不会再继续加码。

　　投资策略:目前地产公司估值水平低于08年,已过度反应,我们认为地产股票将随着成交量的回升而震荡上行,保障房相关公司会受益于资金和土地的部分支持,追求周转的龙头地产将获得市场分额提升,而通胀环境下商业地产公司将受益,我们认为买入并耐心持有上述类股票将是比较好的选择。

　　股票选择:A股选择三类公司;H股选择两类公司A股:受益于保障性住房相关公司,如首开股份/北京城建/中国建筑;受益于集中度提高的龙头地产公司,如万科/招商/金地;商业地产公司,如金融街/浦东金桥;H股:一是资产负债表和销售双好的龙头地产公司,如中国海外/龙湖/华润置地;二是估值吸引力明显的地产公司,如雅居乐/首创置业/远洋地产。

　　风险提示:通胀继续超出预期;经济低迷带来房价的大幅度调整。