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房地产:中金公司存量商品住房价格/租金指数月报

     指数整体走势:以2007年1月为基期(100点),中金住房价格/租金指数所覆盖的九个城市(北京、天津、上海、杭州、深圳、武汉、合肥、成都、西安)住房价格和租金变化趋势如下:
  2011年9月平均价格指数196.84,相比上月和上年同期分别下降1.32和上涨8.24;折合环比下降0.67%,同比上涨4.37%。价格指数连续第四个月环比下跌,较5月份的高点已累计下跌3.5%,该情形与2008年三四季度时非常相似。同比涨幅仍延续下降趋势,4.37%的同比涨幅较上月下降了1.95个百分点,再创两年来的新低(图表1)。
  2011年9月平均租金指数133.46,相比上月上涨1.52,较上年同期上涨12.55;折合环比上涨1.15%,同比上涨10.38%。租赁市场旺季的到来使得租金环比连续第五个月上涨;同比涨幅较上月略有扩大,且明显高于价格同期涨幅,以往价格增速明显快于租金、房价租金严重背离的趋势持续好转(图表1)。
  各城市指数变化简析:
  价格指数方面,2011年9月,我们监测的9个城市中有4个环比下跌,5个上涨。4个下跌的城市中,除上海环比跌幅较小(0.9%)以外,北京、杭州、成都环比跌幅均超过3%。5个上涨的城市中,天津、杭州、武汉、合肥在经历此前连续2-3月下跌之后,上月出现了1%-2%的环比反弹,而深圳经历8月份-7.3%的环比大跌后上月也出现了2.4%的环比反弹。同比方面,各城市房价同比涨幅基本都呈现出逐步放缓的态势,其中,天津、上海房价同比负增长,分别为-2.3%和-3.0%;北京、杭州、合肥同比涨幅在5%以内;武汉同比涨幅在10%以内;深圳、西安、成都涨幅超过10%,其中深圳最高,为12.2%。
  租金指数方面,2011年9月,我们监测的9个城市中有5个环比上涨,4个下跌。其中,北京、武汉、成都涨幅较大,均接近或超过4%,特别的,北京租金已连续5个月稳步上涨,体现出很强的住房需求。上海、深圳近期表现出租金上涨乏力的趋势,本月略有回调。同比方面,上海租金同比已出现负增长,为-1.7%;北京、天津涨幅在10%以内;其他城市均超过10%,其中涨幅最高的是西安,为16.7%。
  趋势分析:
  本月房价环比降幅0.7%,同比涨幅亦下探至4.4%,调整势头持续,房价正在朝着实质性调整(即同比负增长)的方向稳步迈进。我们维持“市场调整期将持续,价格小幅振荡向下”的判断。今年9、10月份新房销售不好,导致开发商不得不延迟推盘,伴随后期供给进一步增加,我们判断房价在今年末或明年初将出现实质性调整,但整个调整期是一个幅度有限但时间较长的过程。目前地产股票前期跌幅已过度反应了房价调整,未来将随着成交量的回升而出现估值修复,股价将震荡上行。
  

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