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一个美国炒房大亨的致富秘诀

放眼全球的老鹰

【2005.05.17 13:30】




　　谈到房产的时候，斯科特说他好像连试都没试一下就赚得钵满盘满。因此有人说这是因为他的运气比较好，但斯科特却说即使是运气也是靠自己努力创造出来的。

　　他的秘诀是注意密切观察全球各地的价值扭曲情况。

　　他解释说：“所谓扭曲，指的是在其它条件相同的情况下，在某一个地方可以创造出比在别的地方更多价值的这么一种失衡现象。”

　　通过寻找价值扭曲的地方进行投资，斯科特在过去的十多年里赚了近千万美元。

　　伦敦房产市场崩盘商机

　　应该说，斯科特的家庭背景，对他日后在房产投资上的建树帮助不小。

　　19岁的时候，斯科特就和他的姐夫（也是一个房产开发商）在美国俄勒冈州成立了一个合资企业，这是他的第一次房产投资经历。到21岁的时候，他已在他的家乡俄勒冈州的波特兰市拥有了七套联排式房子和一套别墅式住宅。接着他离开美国去了香港。在香港混了5年之后，斯科特又回到了美国，在旧金山呆了几年。

　　这几年他真正的机遇还没降临，用他自己的话来讲是“不得不省吃俭用一点”。

　　到1976年，凭着在房地产业多年摸爬滚打的经验和对国际市场上价值扭曲现象的独到认识，机遇终于降临了，他借此狠狠地发了一笔。

　　1971年，斯科特曾在伦敦呆过一阵子。当时他租了一套不错的两室户的房子，每月租金是250美元。5年后，也就是1976年，当他再次到伦敦时，他发现租金还维持在250美元没变。他对此大惑不解，因为当时全球正经历通货膨胀，因此房产的价格理应上涨才对。而在同期，他在美国加州的房子的价格涨了4倍，香港的房价涨幅甚至还不止4倍。

　　这到底是怎么一回事呢？

　　很快斯科特便了解到，1970年伦敦曾发生过一起严重的事件，这起事件使得当地的房产市场元气大伤，达到几近崩盘的境地。因此尽管接下来几年伦敦都一直经历着通货膨胀，但它的房价始终没能恢复过来。

　　但同时，技术的进步和经济的增长正改变着国际房产市场的结构。斯科特敏锐地感觉到，很快美国、日本以及全世界的公司，必将在欧洲的一些主要城市设立办事处或开设子公司。如果法兰克福、布鲁塞尔和巴黎等城市的房价持续走高，而伦敦的房价继续低迷的话，那么这些公司就会把办事处或子公司搬到伦敦，而这又将会推动该市房价的上涨。

　　后来在回忆这段经历时，斯科特说：“这是我所学到的最大的投资心得之一。对此类商机的把握使得我后来赚了不少钱。”

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英镑汇率价值扭曲商机

　　斯科特认为，作为一个商人一定要有全球性的投资眼光，除此之外，还必须去努力寻找，那些存在临时性经济失衡地区的价值扭曲情况。换句话说：要去寻找那些会从日新月异的技术进步中受益的地区。

　　斯科特的这个投资理念，在他投资伦敦的房产市场上得到了很好的体现。

　　作为全球金融中心之一，伦敦的营商环境和软硬件设施条件并不比欧洲其它主要城市差，甚至在某些方面还要好，比如英语是国际通用语言。

　　在伦敦房价萎靡不振的时候，英镑又濒临崩盘的边缘。英镑对美元的汇率，从1英镑兑2美元下滑到1英镑兑1.5美元。这就意味着本来就已经被严重扭曲的伦敦楼市，以美元计价的价格又下跌了25％，而通货膨胀却还在继续上扬。

　　斯科特再也受不了这么巨大的诱惑了。

　　他立即出手在贝德福德公园（伦敦的第一个也是最古老的花园式住宅小区）以总价33000英镑（当时约合48500美元）的价格，买下了一套五居室的房子。首期付款12000英镑，其余从银行贷款。

　　斯科特买这套房子的时机可谓再好不过。

　　他把这个房子整整焐了4年（每月还按揭贷款而不是交房租）。而在此过程中，伦敦的房价猛涨。

　　4年之后，当斯科特把这套房子脱手的时候，它的价值已经涨到了115000英镑。而且这时英镑对美元的汇率也已恢复到1：2.2的水平。

　　用斯科特的话说：“在这4年的时间里，我用12000美元的原始投资获得了超过20倍的收益。”

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马恩岛上错失机会

　　1980年，斯科特在位于英国西北海岸属于爱尔兰海域的马恩岛上又发现了商机。

　　一次偶然的机会，他了解到在马恩岛上创办公司的价格，只有其它离岸金融中心的一半，而岛上的设施却丝毫不亚于其它离岸金融中心。

　　于是，斯科特决定亲自到马恩岛上去走一趟，以找出原因所在。

　　在抵达马恩岛上的罗纳兹威机场后不久，他便了解到该岛正经历一场非常严重的房产危机。

　　当时马恩岛的旅游业一片萧条，而旅游业正是该岛上六万个居民赖以生存的经济基础。

　　经过仔细观察，斯科特发现当时岛上旅游业不景气的主要原因是因为旅游的成本太高。从英国到马恩岛的轮船摆渡的价格，甚至比从英国到西班牙的机票还贵。

　　在经济萧条的情况下，卖房产似乎成了岛上居民赖以生存的唯一出路。而这时，价格自然也是低得离谱。

　　在马恩岛考察期间，斯科特了解到该岛有将近2000个房产项目要出售，也就是说平均每30个人就有一个房产要出售。

　　跟房产打了几十年交道的斯科特岂能放弃如此宝贵的价值扭曲机会？他立即返回美国，组织了一个买房团到马恩岛准备集体买房。

　　当时的价格真是太低了，一套靠近海边的公寓房才卖12000美元，而且还可以通过信用卡支付。

　　于是，买房团在马恩岛上狂购一通。滑稽的是，斯科特自己反而错失了这次宝贵的机会。

　　事情是这样的：在考察房源的时候，斯科特在马恩岛上租了一个农场，面积大概有100英亩左右。农场的整体条件十分不错：依山傍海，而且几乎在农场的任何一个位置都可以将海滨风景一览无遗。

　　于是斯科特想把它买下来，但问题就出在价格上。

　　当时农场的主人要价6万英镑（约合9万美元），但斯科特却错误地以为当时马恩岛经济不景气，农场主一定急于把它买出去，因此咬定一口价5.5万英镑。双方都不肯让步，于是这笔生意就这这样吹掉了。

　　之后，斯科特追悔莫及，甚至说这可能是他这一生中所错过的最好的机会了。现在这个农场的价格估计已经是当时的20多倍了。

　　无奈之下回到美国之后，斯科特在佛罗里达州的那不勒斯市，发现那里的房产市场的价值扭曲现象同样也很严重。于是刚刚为失去机会而懊恼不已的斯科特当机立断买了一套房子。

　　佛罗里达州的东海岸很繁荣，是美国著名的旅游热点地区之一，而距此仅有100英里之遥的西海岸，尤其是最南端的那不勒斯市却显得空荡荡的，人气不足。

　　但就在这块地方，斯科特做出了买房投资的大胆决定，因为他发现在距离该市仅45分钟车程的地方，正在建造一座机场和一条通往该市的高速公路。

　　无疑，这些基础设施条件的改善将极大地促进那不勒斯旅游业的发展，而这也反过来会推动该市房价的上涨。

　　在那不勒斯的房子里住了若干年之后，斯科特又卖掉了这套房子，当然出售时的价格比他当初买这套房子时高了不知多少倍了。

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厄瓜多尔经济盛衰商机

　　斯科特在厄瓜多尔以同样的手法也猛赚了一笔。

　　商机发现的过程是这样的：1996年的时候，斯科特看到了一篇文章，说南美大陆是最不受全世界投资者欢迎的地区，而且其贫富差距的严重程度甚至超过了非洲。

　　这本是一条普通的新闻，斯科特读后却欣喜若狂，因为这对他来说意味着又一次难得的投资机会的涌现。

　　在他看来，南美大陆的贫穷，如果反过来理解的话，也就意味这这个地区中产阶级成长的潜力，比世界上其它任何一个地方都要大。

　　斯科特说他之所以被厄瓜多尔所吸引，是因为这个新兴市场当时所经历的经济困境却创造了他这一生难得的一次机遇，而且他相信，被大多数投资者所忽略的机会一定也是投资回报率最为丰厚的。

　　厄瓜多尔是南美洲历史最悠久的民主国家之一。从地理距离上来讲，从美国迈阿密到厄瓜多尔的距离只比到洛杉矶稍微远一点点。但厄瓜多尔的优势却很明显，用斯科特的话来说：“那里的物价低得荒唐，也没有任何外汇管制。”在厄瓜多尔寻找商机的外国投资者，可以自由地将美元带离出境。

　　但斯科特第一次到达厄瓜多尔的时候，该国正处于困难时期，人心不定、经济增长乏力。因为一年前，也就是1995年，厄瓜多尔与领国秘鲁发生了一次战争，随后不久又碰上了百年不遇的大干旱。这些突发事件，使得厄瓜多尔于1990年代刚开始不久的改革再度陷入困境之中，也扼杀了该国的经济活力。

　　尽管有着这样或那样的问题，但厄瓜多尔的总体条件委实不错：它有着非常漂亮的自然景观、丰富的文化内涵、良好的法制和社会环境。甚至可以说，尽管厄瓜多尔当时正处于困难时期，但它的社会治安比美国大部分地区都还要好。而且，厄瓜多尔的生活成本很低，股票和房产市场也很疲软，也很容易获得签证。

　　此外，厄瓜多尔还有着良好的自然资源。从原始海滩到热带雨林再到绵延数千公里的安第斯山脉，你可以体会到不同的气候变化。

　　当斯科特走进厄瓜多尔的时候，还很少有人注意到这个美丽的国度。即使是今天，厄瓜多尔的旅游业尚未得到开发。统计资料显示：到目前为止，居住在厄瓜多尔的外国人只有区区一万人左右。

　　到厄瓜多尔考察过几次之后，斯科特发现他已经喜欢上这个国家了。接下来要做的事，就是寻找合适的投资项目。

　　他看中了太平洋沿岸一个渔村的房子。这个房子是在8年前建造的，面积有3000平方英尺，而且是全装修的，屋内所有设施一应俱全，但业主的要价竟然只有3万美元！

　　斯科特在厄瓜多尔首都基多还看中了一套房子：这是一套两居室的摩洛哥式的新房，非常的漂亮，要价竟然也只有3万美元。

　　在发现了这么一个好地方之后，斯科特不忘告诉他的一些朋友。用他的话说是：“有财大家发嘛。”他的一个朋友随后也在厄瓜多尔购置了物业：以每英亩500美元的价格一口气购买了一套占地64英亩的物业。

　　当然，厄瓜多尔吸引斯科特的不止是便宜的房价，其良好的投资环境也是一个非常重要的因素。

　　在厄瓜多尔没有任何外汇管制上的限制，所有的盈利都可以带离出境。银行出于安全考虑，非厄瓜多尔的居民，还可以将他们在该国的美元帐户带出厄瓜多尔国境。斯科特说：“总之，外国投资者在厄瓜多尔投资房产跟它本国居民一样，没有什么区别。”

　　尽管在经济困难时期，厄瓜多尔的总统换了一任又一任，但该国始终能够保持社会的稳定。即使在最差的情况下，斯科特仍然感到比在美国有安全感。

　　但这并不意味着在厄瓜多尔没有游行示威，没有犯罪，或其它诸如罢工、突发性动乱等社会问题。重要的是这些问题最后并不会发展成大的动乱，它们总在能控制的范围内，而且持续时间通常不会太长，更不会导致大的破坏性的事件发生。

　　斯科特的一个朋友在信中跟他说：“基多（厄瓜多尔首都）是一个即使在最糟糕的时候，社会结构也不会发生断裂的城市。”对此，他深有同感。

　　厄瓜多尔的货币体系后来崩溃了，这在实际上又大大的降低了斯科特买房还贷的成本。

　　举个例子，原来每个月要还10000苏克雷的银行贷款，但后来随着汇率的下滑相对应的美元数也就减少了

　　这对他来说实际上赚了不少。而等他现在贷款还得差不多的时候，厄瓜多尔又采用了美元体系，经济和房价又都开始复苏。

　　2000年9月，厄瓜多尔正式开始实行经济美元化政策，美元成为该国唯一合法流通的支付手段，而原货币苏克雷则退出流通市场。自这一政策实施后，厄瓜多尔的经济开始强劲复苏。据厄瓜多尔国家统计局数据显示：住房买卖已成为增长幅度最大的产业之一，最近2年来平均每年增长率在5％左右。

　　经济的强劲复苏再次验证了斯科特"低价买入、高价抛出"这一投资策略的有效性。但他目前还在观望、继续等待一个最合适的时机抛出。也许在他眼里，目前的升值幅度仍然太小。